Tillvägagångssätt för köp av fastighet av förälder.
Hej,
Min pappa vill sälja sitt sommarhus till mig. Hur går vi tillväga? Jag har en bror men vi har ingen kontakt med honom varken min pappa eller jag. Vi vill göra rätt så att det inte blir strul sedan när min pappa går bort.
Tackar på förhand.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du ska köpa din pappas sommarhus och du inte vill att det ska bli något problem med arvet senare när din far går bort eller liknande. Jordabalkens (JB) regler angående köp av fast egendom blir där med aktuella. Även Ärvdabalkens (ÄB) regler kan bli aktuella för eventuella arvsrättsliga konsekvenser av köpet.
Formkrav vid köp av fastighet:
Vid köp av fastighet krävs det att vissa formkrav för själva köpet uppfylls. För att det ska vara ett giltigt köp. Formkraven är att en skriftlig köpehandling ska upprättas. I handlingen ska uppgifter om fastigheten, köpeskillingen (priset) och en överlåtelseförklaring finnas. Vidare ska båda parterna skriva under. Helst ska även underskriften bevittnas av två personer eftersom det kommer ha betydelse vid ansökan om lagfarten. Följs inte formkraven är köpet ogiltigt. (4 kap. 1 och 3 § JB och 20 kap. 7 § JB).
Efter du och din far har gjort det måste även lagfarten ändras vilket ska ske inom 3 månader. Så att det är du och inte din far som står på lagfarten. Ändring av lagfarten görs till lantmäteriet (se lantmäteriets hemsida). (20 kap. 1, 2 och 7 § JB).
Om allt detta sker är det ett giltigt köp. Dock kan vissa arvsrättsliga aspekter uppkomma beroende på hur mycket du köper huset för.
Arvsrättsliga konsekvenser?
En, och den troligaste arvsrättsliga, konsekvenserna som köpet kan leda till är att köpet beaktas som ett förskott på arv. Gåvor som en bröstarvinge (som du är) får av sin förälder/föräldrar presumeras ses som ett förskott på arvet. Om en gåva ses som ett förskott på arvet ska gåvans värde räknas in i beräknandet av kvarlåtenskapen av din pappa. Vilket påverkar hur stort arvslotten för dig och din bror blir. Eftersom du då redan har fått huset kommer värdet av det att avräknas från din arvslott. (6 kap. 1-6 § ÄB).
Varför jag nämner det ovan är att en försäljning av egendom till ett underpris kan komma att beaktas som gåva. Vilket innebär att om du köper sommarstugan till ett underpris kan köpet, vid ett arvskifte av din pappa, klassificeras som en gåva. Därmed kan det eventuellt ses som ett förskott på arvet. (6 kap. 1 § ÄB).
Vart gränsen mellan gåva och köp går är dock oklar. En riktlinje kan vara huset taxeringsvärde. Om huset säljs för mer än taxeringsvärdet kan eventuellt köpet att beaktas som ett köp och under taxeringsvärdet är det troligtvis att beaktas som gåva. (Se https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.2/2724.html)
Det är därför svårt att avgöra utifrån frågan om köpet av sommarhuset kommer leda till arvsrättliga konsekvenser så som förskott på arv, eftersom det beror på bland annat priset på sommarstugan. Det du och din pappa kan göra är att se till så att huset inte säljs till underpris, eller om din pappa vill ge dig huset i gåva, upprätta ett gåvobrev. I gåvobrevet ska det då framgå att huset inte ska ses som ett förskott på arv.
Om det inte är eller säljs på något sätt som senare kan klassas som en gåva krävs det bara att formkraven för fastighetsköp är uppfyllda.
Vill du ha mer hjälp om hur du ska gå till väga kan du vända dig till info@lawline.se för mer information.
Annars hoppas jag att du fick svar på din fråga!
