Tillträde till hyreslokal
Hej.
Jag hyr en lokal i två plan, som är uppsagd av mig. Jag undrar ifall fastighetsägaren får gå in utan mitt medgivande. Han har utan tillåtelse varit inne med en arkitekt, som tagit mått för att fastighetsägaren vill göra om övre plan till lägenhet. Vad jag kan läsa mig till får han visa lokalen för potentiella hyresgäster, men inte utföra något jobb. Har jag tolkat lagtexten på rätt sätt?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En hyresgäst disponerar i princip den förhyrda lokalen exklusivt men har i vissa fall skyldighet att ge hyresvärden tillträde till lokalen. Jag ska i det följande återge de situationer då denna skyldighet kan aktualiseras.
Av 12 kap 26 § Jordabalken följer att en hyresvärd har rätt att omedelbart få tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Vad som avses med förbättringsarbeten är faktiska förbättringsarbeten i lokalen och reparationer. Att tillträdet inte kan uppskjutas utan skada kan tillexempel handla om en situation då en vattenskada uppstått i lokalen som genast måste åtgärdas. Detta kan också avse besiktningar.
Av samma paragraf framgår också att hyresgästen inte är skyldig att visa lokalen för en spekulant på huset innan hyresavtalet löpt ut medan en sådan skyldighet istället träder i kraft när lägenheten är ledig till uthyrning.
För sådana förbättringsarbeten som är mindre brådskande och som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten får hyresvärden utföra arbete i lokalen under förutsättning att tillsägelse från hyresvärden skett minst en månad i förväg. Vill hyresvärden utföra annat arbete, sådant som inte är brådskande och som vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten, får hyresgästen inom en vecka från det att hen fick meddelande om detta säga upp hyresavtalet till upphörande.
Det faktum att din hyresvärd tillträtt lokalen med en arkitekt för att ta mått bör kunna ses som en form av besiktning vilket i sig föranleder en rätt för hyresvärden att få tillträde till lokalen utan uppskov. Men när det gäller besiktningar är dessa ofta inte brådskande i den mening att ett kortare dröjsmål medför skada såsom ovan nämnts och anses därmed inte betyda att hyresvärden alltid har rätt att få tillträde omedelbart för att genomföra besiktningen. Hyresvärden måste i varje enskilt fall bedöma hur angeläget det är att få tillträde till lokalen för besiktning och därefter välja en tidpunkt som inte orsakar större olägenhet för hyresgästen än nödvändigt.
Sammanfattningsvis innebär detta att hyresvärden inte bör haft rätt att omedelbart få tillträde till lokalen under de premisser hen berett sig tillträde i detta fall och att en otillåten inskränkning av din nyttjanderätt begåtts.
Att du sagt upp hyresavtalet påverkar inte din nyttjanderätt och ger därmed inte hyresvärden rätt att få tillträde till lokalen när helst den vill.
Jag hoppas att detta gav dig svar på dina frågor men behöver du mer hjälp kan du boka tid hos en erfaren jurist som är specialiserad på fastighetsrätt. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka alternativt klicka på knappen till höger!
