Skydd för hyresavtal vid ägarbyte av fastigheten.
Vårt företag hyr en lokal och hyresavtalet löper fram till 20190114. Vi har hyrt lokalen under ca 8 år. Nu har fastigheten bytt ägare och vi vet att den kommer att rivas inom ett år. Gäller vårt avtal även med den nya ägaren? Om så är fallet vad är ett skäligt skadestånd? Hyresnivån är ca 10000 per månad.
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med era frågor!
Om vi börjar med frågan om hyresrätten är skyddad mot den nya ägaren kan sägas att nyttjanderätten endast är skyddad om den omfattas av skydden i jordabalken 7 kap. 11-14 §§.
Skydd för hyresrätt.
Enligt 7:11 ges nyttjanderätten skydd om överlåtaren av fastigheten vid överlåtelsen till den nya fastighetsägaren gjort förbehåll för er hyresrätt. Utifrån dina uppgifter har inget sådant förbehåll gjorts och ingen inskrivning av nyttjanderätten är aktuell.
I JB 7:13 ges skydd för en hyresrätt mot ny ägare av fastigheten om det finns ett skriftligt hyresavtal och ni har tillträtt fastigheten före överlåtelsen. Då ni har hyrt fastigheten under ca 8 år och, jag utgår ifrån att, ni har ett skriftligt hyresavtal medför detta att avtalet gäller även mot den nya ägaren.
Skulle den nya fastighetsägaren göra en bestående invändning mot varför JB 7:13 inte gäller kan ni fortfarande ha ett giltigt avtal med den nya fastighetsägaren om han inte säger upp hyresavtalet inom tre månader från överlåtelsen, JB 7:14 st. 2.
Vi utgår vidare ifrån att fastighetsägaren säger upp er trots att ni har ett sakrättsligt skyddat avtal.
Skadeståndsbedömning.
För en skadeståndsbedömning kan utgångspunkt tas i att ni som drabbad ska hållas skadelös. Vad som omfattas av begreppet "skadelös" är dock högst oklart och varierar utifrån omständigheterna.
Det finns två sidor av skadeståndsmyntet, det negativa kontraktsintresset och det positiva, som ligger till grund för beräkningen av skadeståndet. Negativa kontraktsintresset innebär att den skadelidande har rätt till ersättning för de så kallade "direkta kostnaderna" som orsakats av motpartens avtalsbrott. Ändamålet med regeln är att försätta den skadelidande i samma ekonomiska situation som innan avtalet ingicks.
Det positiva kontraktsintresset motsvarar att den skadelidande ska försättas i samma ekonomiska läge som om kontraktet fullgjorts av motparten. Det positiva kontraktsintresset omfattar även det negativa kontraktsintresset. Det som skiljer de två åt är att det positiva kontraktsintresset inkluderar även de vinster avtalet skulle ha genererat i för den skadelidandes del. I ett fall som ert torde det utifrån praxis röra sig om att ni har rätt till det positiva kontraktsintresset.
För mer information om när man har rätt till det positiva eller negativa kontraktsintresset vill jag hänvisa er till min kollegas svar se här
Det framgår inte av dina uppgifter vilken typ av företag ni har, vilken verksamhet det rör sig om, om ni är beroende av att kunderna kommer in i er butik eller om ni är en industriliknande verksamhet som kräver en viss typ av lokal. Liknande omständigheter spelar stor roll för vilka ersättningsposter som kan vara gilla. Nedan listar jag några ersättningsposter som kan vara gilla beroende av verksamhet och situation.
Vad skulle ni då faktiskt kunna ha rätt till ersättning för?
1. Flyttkostnader.
Denna post kan vara ersättningsgill om ni p.g.a. den förtidiga uppsägningen fått ökade flyttkostnader. I denna punkt skulle, för industriliknande verksamhet, nermontering av maskiner, ventilering o. dyl. kunna omfattas.
2. Ersättningslokal.
Om er nuvarande hyreskostnad är 10 tkr. och en likvärdig ersättningslokal inte går att få tag på för mindre än 12 tkr. Kan fastighetsägaren få komma att ersätta mellanskillnaden under resterande avtalsperioden d.v.s. fram tills 190114 (sanning med modifikation).
3. Anpassning av ersättningslokal.
Om ni bedriver en industriliknande verksamhet skulle ni kunna få ersättning för den anpassning som krävs av den nya lokalen för att den ska anpassas efter era behov.
4. Minskad omsättning vid själva flytten.
Den minskade omsättning ni kan råka ut för under själva flytten kan omfattas.
5. Minskad omsättning p.g.a. flytten.
Om ni exv. skulle vara en verksamhet som är beroende av läget på lokalen och ni inte kan hitta en likvärdig lokal vad gäller exv. kundtillströmning och er försäljning därav minskar kan även denna uteblivna inkomst omfattas. Det är här det positiva kontraktsintresset framträder.
Dessa ersättningsposter är alla förslag på vad som skulle kunna framföras vid en ev. skadeståndsförhandling eller tvist. Det kommer ligga på er att styrka den skada som ni lider av avtalsbrottet. Ni måste alltså bevisa att de kostnaderna eller minskade intäkterna ni haft är ett direkt resultat av avtalsbrottet och en flytt. Kan er motpart göra gällande att skadorna kan ha inträffat p.g.a. något annat får ni inte ersättning. I första hand blir det således en förhandlingsfråga och i slutändan, vid tvist i domstol, en bevisfråga.
Viktigt att påpeka är att det finns en allmän princip om att den skadelidande själv har ett ansvar för att begränsa sina skador. Det medför att ni t.ex. ska välja en av de billigaste flyttfirmorna och att ni ska välja en likvärdig lokal och inte "passa på" och förbättra ert läge på kontraktsmotpartens bekostnad. Det kan dock anses skäligt att ni flyttar till en lokal som är större eller med bättre läge än ert nuvarande om fastighetsägaren endast får ersätta den summa en lokal liknande er ursprungliga skulle kosta er, mer än idag, och ni själva står för resterande överskjutande hyreskostnad. Man kan avslutningsvis säga att ni har rätt till ersättning motsvarande den förlust ni inte kan undvika.
Vill ni ha råd inför en kommande förhandling eller om ni vill anlita ett ombud kan ni kontakta vår telefonrådgivning på tel. 08-533 300 04 eller skicka ett mail till radgivning@lawline.se för att få ytterligare hjälp.
Med vänlig hälsning.
