Skillnad mellan bestämd och obestämd hyra
Hej,
Vad innebär det att ett avtal är tidsbestämt, till exempel 12 månader? Vilken skillnad medför det för hyresvärd respektive hyresgäst om ett hyresavtal är tidsbestämt eller tidsobestämt?
Vad gäller avseende förskottshyra och deposition vid bostadshyra enligt svensk rätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Beroende på vilken typ av hyresavtal det är fråga om kommer att påverka uppsägningstiden för parterna. Beroende på om det är ett bestämt eller obestämt avtal kommer alltså att påverka uppsägningstiden.
Huvudregeln för tidsbestämda hyresavtal är att avtalet upphör att gälla vid avtalstidens slut såvida inte annat har avtalats, dvs. om inte avtalet innehåller en bestämmelse om förlängning, 12 kap 3 § stycke 2 Jordabalken (JB). Om hyresavtalet har varat i mer än nio månader krävs dock alltid att avtalet sägs upp för att hyresförhållandet ska upphöra att gälla, 12 kap 3 § stycke 2 JB, och då är det tre månaders uppsägningstid som gäller. Annars fortsätter hyresavtalet att löpa på obestämd tid, med tre månaders uppsägningstid, 12 kap 4 § JB.
Längden på uppsägningstiden för hyra på bestämd tid är beroende av hur länge hyresförhållandet har varat. I 12 kap 4 § 2 stycket JB stadgas följande uppsägningstider, om inte längre uppsägningstider gäller enligt hyresavtalet (det går således att avtala bort dessa bestämmelser):
Skall ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla
och är inte längre uppsägningstid avtalad, skall uppsägningen ske senast
1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst
tre månader,
3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det
är fråga om en bostadslägenhet,
4. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men
längst nio månader och det är fråga om en lokal,
5. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det
är fråga om en lokal. Lag (1984:694).
För hyra av bostad på obestämd tid gäller alltid en uppsägningstid på tre månader, enligt 12 kap 4 § 1 stycket JB.
Frågan ang. deposition och förskottshyra är lite allmänt ställd och jag kan inte riktigt tolka in vad din fråga tar sikte på, därför kommer jag att berätta lite allmänt vad som gäller för deposition och förskottshyra.
Både förskottshyra och deposition är tillåtet att kräva som hyresvärd enligt svensk rätt. Dock kan det i vissa fall vara oskäligt med deposition, och det går då att få bort det kravet efter en ansökan till hyresnämnden. Hyresvärden kan i vissa fall innehålla depositionen eller förskottshyran pga. skada i lägenheten eller obetald hyra och på så vis används dessa som ett medel för hyresvärd att använda när hyresgästen inte sköter sig.
Med vänlig hälsning
