Skatterättslig bedömning gällande köp vid överlåtelse av avstyckad fastighet
Hej! Jag och min man vill bygga hus och mina föräldrar, som äger en mindre gård, har generöst erbjudit sig att stycka av och skänka en bit mark till mig så att vi ska kunna bygga där. Vi har hela tiden pratat om att jag ska få tomten som gåva och att det ska räknas som förskott på arv. Nu säger min pappa att vi pga av skattetekniska skäl borde köpa tomten och då tänker han sig att vi ska betala motsvarande summa som det kostar att stycka av tomten (ca 30 000 kr). Han menar att det skulle vara en fördel för oss vi en eventuell försäljning. Jag vet inte idag vad tomten kommer att vara värd när den är avstyckad och klar, men vi tänkte be en mäklare göra en värdering av tomten. En faktor att också ta hänsyn till är att jag har en syster. Vi vill försöka få till att även hon ska få en gåva till samma värde som tomten redan nu så att vi inte behöver justera det vid arvsskiftet längre fram. Jag vet varken ut eller in vad som är bäst och skulle behöva lite hjälp att reda ut detta. Ska vi köpa eller få en gåva? Vilka för- och nackdelar finns det?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni använder våra tjänster!
Med er fråga söker ni svar för vilka skatterättsliga och arvsrättsliga konsekvenser en överlåtelse av fastighet kan föranleda i er situation.
Här följer ett summerat svar på era frågeställningar och längre ner i texten utvecklar jag hur vi har kommit fram till detta.
Vad gäller er fråga för om tomten som ska klyvas så är det alltså fråga om att skapa en ny fastighet genom fastighetsbildning och ni kan välja mellan att köpa eller få den i gåva. Fastigheten som ska överlåtas är mest troligen förenad med en latent inkomstskatt, vilket i så fall kommer från den värdeökning som har skett under tiden dina föräldrar ägt stamfastigheten (fastigheten som tomten ska klyvas av från). För det fall ni köper fastigheten, d.v.s. betalar ersättning för överlåtelsen, så kommer en skattepliktig inkomst uppstå för dina föräldrar som därmed kommer få deklarera vinst för eventuell värdeökning för den avstyckade fastigheten. Utöver det tillkommer även stämpelskatt. I annat fall, om ni får den avstyckade fastigheten i gåva, så kommer inkomstskatten att förbli latent, och dina föräldrar får ingen skattepliktig inkomst att deklarera. Därmed kommer ni själva att få deklarera och beskattas för vinstökningen den dagen ni säljer fastigheten, och med andra ord även behöva betala skatt för den tiden innan ni ägde fastigheten. Och om ni får fastigheten i gåva så behöver ni inte betala stämpelskatt vid överlåtelsen.
Den arvsrättsliga bedömningen är endast aktuell för del fall överlåtelsen av fastigheten till någon del utgör gåva. Bedömningen för huruvida överlåtelsen anses utgöra gåva skiljer sig från den skatterättsliga bedömningen (vilket framgår nedan). Om överlåtelsen till någon del understiger marknadsvärdet för den klyvda fastigheten, så utgör den delen gåva. Givet att ni inte avtalar annat, kommer gåvodelen att utgöra förskott å arv, och avräknas ditt framtida arv. Detta går dock att "neutralisera" genom att dina föräldrar även ger motsvarande värde i gåva till din syster, givet att inga andra syskon finns eller har funnits.
Den skatterättsliga bedömningen, med hänvisningar till Inkomstskattelag (1999:1229) om inget annat anges
Vad gäller den avstyckade tomten så kommer denne utgöra en egen fastighet, och ert eventuella förvärv av sådan fastighet definieras som köp eller gåva beroende på objektiva faktorer, oavsett vad ni själva kallar förvärvet.
Vanligtvis när det gäller förvärv av fastighet så betecknar man förvärvet som köp eller gåva enligt helhetsprincipen (i skatterättslig mening) vilket innebär att överlåtelsen anses helt och hållet utgöra köp om mottagarens vederlag (ersättning) motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet för överlåtelseåret (eller marknadsvärdet om detta är lägre än taxeringsvärdet). Om ersättningen är lägre så räknas överlåtelsen såsom gåva.
Däremot finns där en undantagsregel vid förvärv av fastighet genom fastighetsreglering (bl.a. klyvning) som innebär att om ersättningen utgör 5000 kr eller mer, så räknas överlåtelsen såsom köp (45:5). Och vid en lägre ersättning räknas överlåtelsen såsom gåva. För ert fall är denna beloppsgräns tillämplig för huruvida ert förvärv ska anses utgöra köp eller gåva, i skatterättslig mening.
Frågan för huruvida överlåtelsen ska räknas som gåva eller köp avgör om överlåtelsen ska inkomstbeskattas eller inte vid tiden för ert förvärv.
Om överlåtelsen räknas som köp i skatterättslig mening, innebär det en avyttring av fastighet för vilken överlåtaren bli inkomstskatteskyldig i inkomstslaget kapital (41:1) för den värdeökning som skett sedan förvärvet av stamfastigheten. I ert fall skulle alltså dina föräldrar träffas av en inkomstbeskattning givet att fastigheten ökat i värde sedan de förvärvade den, avseende den delen av fastigheten som avstyckas.
Räknas överlåtelsen såsom köp ska även stämpelskatt påföras (Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndighet 4§)
Om överlåtelsen räknas som gåva i skatterättslig mening, innebär det att överlåtelsen inte kommer beskattas vid tillfället av överlåtelsen utan ni i egenskap av förvärvare kommer inträda i överlåtarens skattemässiga situation enligt kontinuitetsprincipen (44:21). Detta innebär i korthet, att när ni i framtiden avyttrar fastigheten, så kommer ni deklarera att ni förvärvade fastigheten vid det tillfället då dina föräldrar förvärvade fastigheten. Ni kommer alltså även beskattas för den värdeökning som skett under tiden dina föräldrar ägde fastigheten (eller rättare sagt under tiden som den klyvda fastigheten var en del av dina föräldrars fastighet). Här kan man förutse att beräkning för vilket värde ni då ska beskattas för inte hel lätt låter sig göras. Jag kan tyvärr inte på förhand i detalj gå inpå hur beräkningen ska göras, men skatteverkets skatteupplysning kan ge väldigt bra vägledning i sådana frågor.
Räknas överlåtelsen såsom gåva ska stämpelskatt inte påföras
Den arvsrättsliga bedömningen, med hänvisningar till Ärvdabalk (1958:637) om inget annat anges.
Utefter er frågeställning drar jag slutsatsen att du och din syster är bröstarvingar till era föräldrar, d.v.s. barn inom äktenskapet.
Ur ett arvsrättsligt perspektiv är det endast aktuellt att se på detta för de fall överlåtelsen i någon del kan ses som en gåva, då man kan diskutera utifrån termer av förskott å arv. Bedömningen för huruvida det är fråga om en gåva är inte densamma som i den skatterättsliga bedömningen. Här gäller inte helhetsprincipen utan istället utgår man ifrån marknadsvärdet på överlåtelsen, och om ersättningen till någon del understiger detta värde så utgör den delen gåva (6:3). Gåva som ges från arvlåtaren under dennes livstid till bröstarvinge ska avräknas från dennes arvslott, givet att inget annat föreskrivits eller med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Med andra ord, om överlåtelsen av fastigheten till någon del kan räknas som gåva, kan detta värde dras av från ditt framtida arv. Bestämmandet av gåvans värde torde inte vålla några större problem och bör inte heller ge upphov till några oklarheter vid ett framtida arvsskifte. Däremot kan ni som sagt teckna ett gåvobrev för överlåtelsen (vilket ni rent tekniskt kan behöva göra för att ni ska kunna söka lagfart för den överlåtna fastigheten) och däri ange att det inte ska utgöra förskott å arv. Dock skulle detta innebära att din syster förfördelas vilket jag uppfattar att ni vill undvika.
Som ni själva anger i frågeställningen kan ni också, för de fall överlåtelsen till någon del utgör gåva, låta föräldrarna även ge din syster motsvarande värde i gåva. Givet att ni är de enda arvtagarna (inga andra hel- eller halvsyskon) så kommer ni inte behöva beakta dessa gåvor vid ett framtida arvsskifte, då gåvorna "neutraliserat" varandra.
---
Ett annat, tredje alternativ, går också att diskutera, nämligen möjligheterna till att inte överlåta fastigheten utan istället låta bygga ett hus på ofri grund och teckna arrendekontrakt med dina föräldrar. Vi kan däremot inte säga om detta alternativ överhuvudtaget vore önskvärt i er situation då vi inte har tillräckligt med uppgifter och en sådan analys och den ryms inte inom den här tjänsten. Ni är däremot välkomna att kontakta oss om ni önskar en närmare konsultation om vilka valmöjligheter ni har, eller vilket upplägg som vore mest fördelaktigt för er specifika situation. Det sker då genom att vi offererar er en konsultation efter era önskemål.
Vi hoppas att rådgivningen har varit till nytta för er och om någonting är oklart eller ni önskar vidare hjälp, är ni varmt välkomna att återkomma till oss.
Med vänliga hälsningar
fredrik.norberg@lawline.se
