Skälig uppsägningstid vid benefik nyttjanderätt av fast egendom
Vår morbror har nyligen dött.
Innan dess hann han sälja sin fastighet till sin dottersonson. Överlåtelsen hann ske, men morbrodern bodde kvar i sitt hus med stöd av en skriftlig nyttjanderätt, hyresfritt. När han nu avlidit har den nya fastighetsägaren meddelat dödsbodelägarna (5 systerbarn) att nyttjanderätten är uppsagd med 1 månads uppsägningstid. Huset ska tömmas. Detta kommer ju innebära att uppsägningsmånaden hinner förflyta innan bouppteckning, vilket komplicerar tömmandet av fastigheten. Stämmer det att uppsägningstiden ska vara 1 månad?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att ett avtal (muntligen eller skriftligt) ska omfattas av hyreslagen (12 kap. jordabalken (JB)) krävs att ersättning utgått (12 kap. 1 § JB). I frågan nämns att det förelåg en skriftlig nyttjanderätt som var hyresfri. För nyttjanderätter gäller istället regleringen i 7 kap JB, i detta fall handlar det om en benefik nyttjanderätt.
Ett avtal på obestämd tid kan sägas upp med skälig uppsägningstid
Enligt praxis ska uppsägningstiden för benefika nyttjanderätter vara skälig (NJA 2004 s. 288). Här var det fråga om uppsägningstid avseende en obegränsad, vederlagsfri upplåtelse av nyttjanderätt till fast egendom. I en sådan situation bör uppsägningstiden i alla fall inte understiga sex månader. Vad som är skälig uppsägningstid kan variera beroende på omständigheterna i det enskilda fallet, exempelvis om nyttjanderättshavaren lagt ned kostnader samt hur lång tid upplåtelsen har bestått. Utslagsgivande blir enligt HD vad som kan utrönas om upplåtarens avsikter.
Avtalslagen är tillämplig på alla nyttjanderättsavtal
Om det finns ett nyttjanderättsavtal ska det anses gälla tills vidare, om inte annat har avtalats (7 kap. 5 § JB). Avtalslagen är tillämplig på alla nyttjanderättsavtal. Huvudregeln för avtal är att avtal skall hållas, part som har ingått avtal med annan part är bunden av det avtalet (1 § avtalslagen). Ett avtalsvillkor får dock jämkas eller lämnas utan avseende om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt (36 § avtalslagen).
Jag kan dessvärre inte ge något klart svar huruvida uppsägningstiden är skälig (jfr 36 § avtalslagen). Om det finns ett avtal är dock huvudregeln att avtalet skall hållas. Hade det inte funnits en avtalad uppsägningstid hade en skälig uppsägningstid om minst 6 månader varit gällande.
Med vänlig hälsning,
