Skälig tid vid reklamation av fel i fastighet
Hej!
Jag undrar vad som menas med skälig tid? Vi har köpt en gård och skickade iväg klagomål till säljaren drygt tre månader efter köpet gällande kvarlämnande av skräp lite varstans både i lada, på markerna och i gammalt bostadshus. Brevet innehöll även klagomål gällande sådant vi tagit upp mycket tidigare som aldrig åtgärdats. Vi klagade direkt på undermålig städning vilket aldrig gjordes ordentligt ändå. Vi har även påtalat brister i avloppet ca 1 vecka efter köpet som visade sig ha ett stopp som krävde slamsugning. Det var även vattenläckage vid köksfönstret dagen innan vi tog över fastigheten...detta tog säljare på sig att fixa. De anlitade då en snickare som felsökte utan att hitta fel...sedan spikade han tillbaks nya plank grundmålade. Vi tog för givet att de skulle måla färdigt men de gjorde de inte. Totalt sett så blev det mer och mer och efter att ha sålt vårt hus och flyttat upp och fått tid att gå runt ordentligt så har mer och mer upptäckts. Vi skickade ett brev med både gamla klagomål samt nya drygt tre mån efter köpet. Har tidsfristen löpt ut gällande det nya vi tagit upp samt att de inte målat färdigt? Säljaren påstår också att det var vi som hade undersökningsplikt gällande läckande köksfönstret/fasaden...detta kan väl ändå inte stämma?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Fel i fastighet enligt Jordabalken
Reglerna om köp av fast egendom finns i 4 kap. Jordabalkens (JB). Bestämmelsen om fel återfinns i 4 kap. 19 § JB och stadgar att ett fel föreligger när en fastighet inte överensstämmer med vad som har avtalats men även om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Bestämmelsen har dock ett undantag i 4 kap. 19 § stycke 2 JB. Där det framgår att köparen inte får åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Vad som krävs av en sådan undersökningsplikt varierar beroende på fastighetens skick samt omständigheterna i det enskilda fallet. Köparens undersökningsplikt omfattar fel som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning. Säljaren ansvarar enbart för fel som inte kan upptäckas, s.k. dolda fel. Köparen bär däremot risken för fel som kunnat upptäckas. För en köpare som inte är tillräckligt kunnig krävs därmed enligt bestämmelsen i princip att en person med sådan kunnighet anlitas. I praxis har undersökningsplikten ansetts vara långtgående för köparen, se exempelvis NJA 1985 s. 871.
Om ett fel enligt bestämmelsen föreligger kan köparen kräva prisavdrag eller häva köpet om felet är väsentligt, 4 kap. 12 § JB. Därutöver ska säljaren ersätta eventuell skada som uppkommit för köparen.
Skälig tid för reklamation
För det fall ett fel enligt 4 kap. 19 § JB ska kunna åberopas mot säljaren måste köparen reklamera felet inom skälig tid. Vad som avses med inom skälig tid är inte helt klarlagt och beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Högsta domstolen har dock i ett uppmärksammat fall, NJA 2008 s. 1158, fastslagit att en reklamation som skett 4,5 månader efter att köparen borde upptäckt felet var inom skälig tid.
Sammanfattning
Då bedömningen av huruvida ett fel föreligger i det enskilda fallet är beroende av avtalsförhandlingar och byggnadens standard i övrigt är det svårt för mig att avgöra hur bedömningen skulle se ut i ditt enskilda fall. Det är dock tydligt att reklamationen skett i skälig tid enligt rådande praxis.
För det fall du anser att ett fel enligt lagen föreligger men säljaren inte vill ta ansvar för den uppkomna situationen, kan du ta ärendet vidare till domstol genom att lämna in en stämningsansökan till tingsrätten. Önskar du hjälp med att utforma en stämningsansökan eller har du ytterligare funderingar är du varmt välkommen att boka tid för juridisk rådgivning med våra jurister här på Lawline.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga.
