Skadestånd på grund av att hyresvärden dels förhindrar hyresgästen att få tillgång till den hyrda lokalen, dels förstör egendom som tillhör hyresgästen
Jag har ett AB som hyr en butikslokal med några år kvar på avtalet (varit hyresgäst ett antal år). Det står inget om möjlighet till uppsägning.
För ett tag sedan såldes fastigheten och nu säger den nya fastighetsägaren att de säger upp avtalet för att dom inte anser att det är ett "riktigt avtal". Detta skedde sent förra året och vi bestred deras uppsägning med vändande mail som vi inte fick svar på. När vi nu tidigt i år besökte lokalen för att fixa iordning för säsongen så har den nya fastighetsägaren bytt lås och slängt all inredning och kvarvarande varor som vi hade där.
Kan vi kräva fastighetsägaren på något skadestånd?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Som jag förstår din fråga, undrar du om ditt aktiebolag har rätt till skadestånd av hyresvärden för något den gjort.
Mitt svar är strukturerat så att jag först sammanfattar mina slutsatser. Därefter följer min utredning av ditt problem.
Sammanfattning
Det finns en möjlighet för ditt aktiebolag att kräva skadestånd av hyresvärden, såväl för uppsägningen som för förstörelsen av dess egendom.
Hade hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid?
Som jag förstår det löpte hyresavtalet för en viss bestämd tidsperiod, men det framgick inte av avtalet vad som skulle hända när hyresperioden löpte ut.
Hyresavtalet kan då bara upphöra när hyresperioden löper ut. Hyresvärden måste dock säga upp avtalet, eftersom hyresförhållandet har varat längre än nio månader (12 kap. 3 § andra stycket jordabalken (JB)).
Som jag förstår det sade hyresvärden upp avtalet till att upphöra i förtid. Det är som huvudregel inte möjligt.
För att hyresvärden ska kunna säga upp avtalet i förtid krävs istället t.ex. att hyresrätten är förverkad. Som jag förstår det föreligger inte några sådana omständigheter.
Sannolikt sett hade hyresvärden därför inte rätt att säga upp avtalet i förtid.
Vad hyresvärden istället har gjort är att bryta mot hyresavtalet.
Det eventuella problem som kan finnas är om ditt aktiebolags hyresavtal inte var inskrivet, förbehållet av den tidigare hyresvärden i köpeavtalet med den nya hyresvärden eller skriftligt (7 kap. 11 och 13 §§ JB). Då finns det en risk att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet.
Har ditt aktiebolag rätt till skadestånd för kontraktsbrottet?
Hyresvärden hindrar ditt aktiebolag att nyttja lägenheten. Ett sådant kontraktsbrott faller nog bäst under 12 kap. 16 § första stycket tredje punkten JB.
Ditt aktiebolag skulle kunna göra gällande följande påföljder:
1. Kräva att hyresvärden rättar sig, och om så inte sker, säga upp avtalet (12 kap. 11 § första stycket andra punkten JB).
2. Kräva ersättning för skada (12 kap. 11 § första stycket fjärde punkten).
Det finns alltså en möjlighet för ditt aktiebolag att kräva skadestånd av hyresvärden.
Rätt att slänga er egendom?
Hyresvärden har ingen rätt att förstöra er egendom. Det finns ett undantag härifrån, men då måste tre eller sex månader ha gått, beroende på omständigheterna (se vidare 12 kap. 27 § andra stycket JB).
Även detta finns det möjlighet att få skadestånd för, i alla fall enligt allmänna kontraktsrättsliga principer. Med "allmänna kontraktsrättsliga principer" avses sådana principer som kan sägas gälla för kontrakt i allmänhet.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
____________________________________
Behöver du vidare hjälp med lokalhyra är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till fredag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
