Ska vi ge fastigheten i gåva eller köpa den?
Min pappa har ärvt ett hus och vill ge hälften till mig. Tanken var först att vi skulle sälja huset och dela vinsten 50/50. Men nu överväger jag och min sambo att köpa ut min pappa för att renovera och flytta in i huset och därmed betala halva värdet av huset till honom. Då husets köpeskilling var låg och huset är värderat till en betydligt högre summa blir det antagligen en mycket hög reavinsstskatt.
Vilka möjligheter finns det och vad är fördelen men att få huset som en gåva mot betalning alternativt att vi köper huset av honom för en billig penning (ca halva marknadspriset)?
Vad blir mest fördelaktigt för oss och min pappa? På lång och kort sikt.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Vad gäller för ekonomiska konsekvenser skattemässigt så utgår man från inkomstskattelagen (IL) och skatterättsliga principer och praxis.
Beskattning vid försäljning av en fastighet
Huvudregeln när man säljer och under vissa förhållanden ger en fastighet i gåva så ska givaren kapitalvinstbeskattas, (42:1 och 44:3 IL). Kapitalvinsten som ska beskattas är ersättningen du får vid en försäljning av fastigheten minus den summan man köpte fastigheten för (dvs summan den din pappa ärvde från betalade för fastigheten) samt vissa förbättringsutgifter, (44:13 & 14 IL). Dessutom har du som privatperson rätt att göra en så kallad kvotering innan vinsten tas upp till beskattning. Den beräknas så att 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning, (45:33 första stycket IL). En vinst kommer för dig som privatperson att beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30%, (65:7 IL).
Jag kan ge ett exempel:
Säg att du köpte fastigheten för 100 000 kr. Vid en försäljning säljer du den för 300 000 kr. 300 000 kr – 100 000 kr gör en vinst på 200 000kr. Enligt kvoteringsregeln så ska 22/30-delar av 200 000 kr tas upp till beskattning, dvs, cirka 146 666 kr. Dessa 146 666 kr ska beskattas med 30%. 43 999 kr kommer du då få betala i skatt för kapitalvinsten.
En fastighet som gåva
När man ger en gåva till någon så anses detta inte som en avyttring som anges i 44:3 IL och man ska därför inte beskattas för kapitalvinsten som i exemplet ovan. Dock så ”träder man i den tidigare ägarens ställe”, så kallat kontinuitetsprincipen, (44:21 IL). Det innebär att man ”skjuter” skatteskulden framåt till dess att fastigheten någon gång i framtiden avyttras (säljs, byts etc.).
Ett exempel på detta är: Om personen köpt fastigheten för 100 000 kr och sedan får du fastigheten i gåva av din pappa. Om du i framtiden väljer att sälja fastigheten och den då säljs för 400 000 kr så kommer det föreligga en vinst på 300 000 kr (400 000 – 100 000kr).
När man, likt din fråga, avser att delvis ge fastigheten i gåva och delvis få ersättning så talar man om ”blandat fång”. Vid fastigheter, observera inte bostadsrätter, så använder man huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att om ersättningen är mindre än fastighetens taxeringsvärde så är överlåtelsen i sin helhet en gåva och någon beskattning behöver inte göras av gåvogivaren. Om förhållandena är det motsatta så ses dock överlåtelsen i helhet som en försäljning och gåvogivaren beskattas.
Nackdelen med att det i sin helhet blir en gåva är att om du i framtiden vill sälja fastigheten så kan du inte tillgodoräkna dig den ersättning du själv betalat vid beräkningen. Exempelvis: Personen din pappa ärvde ifrån (”Person A”) har köpt fastigheten för 100 000 kr. Den är nu värd 320 000kr och har för enkelhetens skull samma taxeringsvärde. Du betalar 150 000 kr och resterande 170 000 kr är en gåva från din pappa. Fastigheten blir då i helhet en gåva. Vid en framtida försäljning får du endast tillgodoräkna sig dessa 100 000 kr som ”Person A” betalade vid köpet och inte de 150 000 du själv betalat. Således blir det en högre vinstbeskattning, framförallt om fastigheten ökat i värde. Beakta att du vid försäljningen får använda kvoteringsregeln som jag nämnde ovan.
Sammanfattningsvis… på kort sikt är det givetvis mest förmånligt att ge fastigheten i gåva då varken du eller din pappa blir beskattade. Om din pappa ger den delvis i gåva (högst halva taxeringsvärdet) så blir ni inte heller beskattade, men vid en framtida försäljning får du inte tillgodoräkna dig den ersättning du la vid överlåtelsen av fastigheten.
På lång sikt kan det bli mindre fördelaktigt att ge fastigheten i gåva då vinsten kan bli mycket hög. Om ”Person A” köpt fastigheten för en liten summa och fastigheten nu är värd mycket mer så kommer vinsten också bli mycket högre och du får en större beskattning.
Om du väljer att köpa fastigheten (högre än halva taxeringsvärdet) så vinstbeskattas din pappa och du får vid en framtida försäljning tillgodoräkna dig den omkostnad du hade vid köpet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänligen,
