Ska kapitalvinsten på en bostadsförsäljning i Estland beskattas där eller i Sverige?
Hej, jag skall sälja en bostadsrätt i Estland som jag ägt i 20 år. Jag bor och betalar skatt i Sverige. Enligt vad jag har kunnat läsa mig till kommer jag behöva betala skatt på försäljningen i Estland. Är detta något som sker per automatik eller skulle jag kunna välja att betala skatt i Sverige istället? Om inte - behöver jag ta upp något om försäljningen i min deklaration i Sverige?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att du bor och betalar skatt i Sverige och att du ska sälja en bostadsrätt i Estland som du har ägt i 20 år. Nu undrar du om kapitalvinsten från försäljningen kommer att bli skattepliktig i Sverige när den redan är det i Estland samt om du kan välja vart du beskattas för kapitalvinsten. Din fråga är skatterättslig och behandlas i Inkomstskattelagen (IL) och Lag (1993:1163) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Estland.
Du är skattskyldig i Sverige för kapitalvinsten på bostadsförsäljningen
Varje person är antingen obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige. Det tidigare innebär att man enligt 3 kap. 8 § IL i Sverige är skattskyldig för alla sina inkomster i Sverige och utomlands, medan det senare innebär att man endast är skattskyldig för vissa, utpekade inkomster som anges i 3 kap. 18-20 §§ IL. Detta innebär att den som är obegränsat skattskyldig i Sverige är skattskyldig för kapitalvinster på försäljning av en bostad utomlands. En begränsat skattskyldig person är inte skattskyldig i Sverige för en sådan kapitalvinst. För att anses vara obegränsat skattskyldig i Sverige krävs det enligt 3 kap. 3 § IL att man antingen är bosatt i Sverige, stadigvarande vistas här eller har bott här och har en väsentlig anknytning till landet.
Eftersom du bor i Sverige, och även betalar skatt här, är du obegränsat skattskyldig i Sverige och således i Sverige skattskyldig för alla dina inkomster från Sverige och utomlands, inklusive kapitalvinsten på försäljningen av bostaden i Estland. Om det är så att du också är skattskyldig för kapitalvinsten i Estland, kan det så klart verka krångligt för dig att veta vad som gäller med beskattningen. Som tur har Sverige ett dubbelbeskattningsavtal med Estland som reglerar i vilket land skatten ska betalas och hur dubbelbeskattning undviks.
Dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Estland bestämmer var din kapitalvinst ska beskattas och hur den ska hanteras
Sverige har dubbelbeskattningsavtal med de flesta av världens stater för att reglera just situationen du befinner dig i - två stater gör skatteanspråk på samma inkomst. Dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Estland finns i Lag (1993:1163) om dubbelbeskattningsavtal mellan Sverige och Estland, och reglerar i vilket land bl.a. kapitalvinster ska betalas så att privatpersoner och bolag inte drabbas av orättvis dubbelbeskattning.
I artikel 13 i dubbelbeskattningsavtalet föreskrivs att en kapitalvinst, som en person med hemvist i det ena landet förvärvar på grund av försäljning av fast egendom belägen i den andra landet, så får kapitalvinsten beskattas i den andra saten. I artikel 23 i dubbelbeskattningsavtalet regleras hur dubbelbeskattning ska undanröjas. Om en person med hemvist i Sverige förvärvar inkomster som enligt estnisk lag och i enlighet med dubbelbeskattningsavtalet får beskattas i Estland, ska Sverige från det svenska skatten på inkomsten avräkna ett belopp motsvarande den estniska skatten som erlagst på inkomsten. Med yttrycket "fast egendom" i avtalet innefattas ordet "bostadsrätt".
Dessa artiklar innebär att Estland får beskatta en kapitalvinst som uppkommer då en person med hemvist i Sverige avyttrar en estländsk bostadsrätt. Estland beskattar dig alltså på kapitalvinsten, och Sverige också. Dubbelbeskattningen undanröjs genom en avräkningsmetod som innebär att du på den svenska skatten på kapitalvinsten får räkna av skatten du betalade på kapitalvinsten i Estland. Det kan innebära att den svenska skatten på kapitalvinsten blir så gott som noll. Avräkningsbeloppet bestäms till det spärrbelopp som följer av beräkningsregler i 2 kap. avräkningslagen.
Eftersom jag saknar tillräckligt med uppgifter kan jag inte räkna ut spärrbeloppet åt dig. Det kan därför vara bra att ta hjälp av en jurist för beräkningen eftersom reglerna är någorlunda komplicerade. Här kan du boka tid med en av våra jurister.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
