Servitut och arrende - giltiga avtal?
Hej
Jag har i dag två rättigheter på stamfastigheten
1. Ett arrende som lyder. Arrende kontrakt gällande i ritat område på nybyggnad karta för X(del av) och Y, min fastighet, upprättad 78-01-12. Arrende kontraktet löper på 50 år till en årlig kostnad av 0 kr. Detta Arrende kontrakt upprättades 99-07-02.
Jag har ett godkänt bygglov för garage som byggdes 1978, men arrendet skrevs 1999. Arrendet är inte registrerat hos någon myndighet.
2.Ett servitutsavtal som lyder. Till förmån för X upplåtes rätt att begagna och underhålla garagebyggnad och friggebod inom rödmarkerat område av Y å bifogad nybyggnad karta. Ingen ersättning ska utgå. Servitut et är registrerat hos inskrivningsmyndigheten
När dessa avtal skrevs var min svåger och min svärmor ägare, i dag är enbart min svåger ägare genom arvskifte år 2004.
Min fråga är vilket av avtalen som gäller?
Om jag säljer vad gäller för nästa ägare?
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Är avtalen giltiga?
Jag tolkar din fråga som att du funderar på huruvida avtalen beträffande de två rättigheterna som är giltiga. Därmed blir jordabalken, JB, tillämplig eftersom det är den lag som reglerar fast egendom och tillhörande rättigheter.
Du anger först att det finns ett arrendeavtal. Förutsättningarna för att det ska vara fråga om ett arrende är att det ska vara en " upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag" (8 kap. 1 § JB). I ditt fall anger du att det inte utgår något vederlag för upplåtelsen varför det inte heller är ett arrendeavtal. Istället är det en "vanlig" nyttjanderätt. Jag tolkar din fråga som att nyttjanderätten avser en del av en annan fastighet och därför kan avtalet vara bindande i 50 år precis som avtalet anger (7 kap. 5 § JB).
Du anger därefter att ni har ett servitutsavtal. Om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (14 kap. 1 § JB). Dessa villkor uppfylls i ditt fall och det krävs inte heller att något vederlag utgår för att ett servitutsavtal ska vara giltigt. Det enda som krävs är att det finns ett skriftligt avtal där de båda fastigheterna samt ändamålet med upplåtelsen framgår (14 kap. 5 § JB).
Vad gäller gentemot nästa ägare?
Eftersom servitutet är inskrivet i fastighetsregistret så kommer det också att gälla mot den till vilken fastigheten överlåts vid en försäljning (7 kap. 11 § JB). Nyttjanderätten är däremot inte inskriven och därför krävs det att överlåtaren gör förbehåll om rättigheten för att den ska vara fortsatt giltig mot nästa ägare (7 kap. 11 § JB). Eftersom det finns ett skriftligt avtal om nyttjanderätten så går det dock att skriva in den i fastighetsregistret och därmed säkerställa att den gäller även i framtiden (7 kap. 10 och 11 § JB).
Sammanfattning
Det avtal som du benämner som arrende är ett nyttjanderättsavtal eftersom det inte utgår något vederlag för upplåtelsen. Avtalet är dock fortfarande giltigt men kommer bara vara giltigt gentemot en ny ägare av fastigheten om säljaren gör ett förbehåll om nyttjanderätten. Servitutsavtalet är också giltigt och kommer under alla förutsättningar att gälla gentemot en ny ägare.
Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig på måndag (11/10) klockan 09.00. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så bestämmer vi en annan tid.
