Servitut: exklusiv eller gemensam nyttjanderätt?
Hej!
Brukar formuleringen "rätt att nyttja plats för båthus och båtlänning" i ett officalservitut innebära exklusiv rätt? Varför jag frågar är att vi under åtminstone en generation samnyttjat ett båthus - men den nya ägaren av fastigheten som har servitutet hävdar exklusiv rätt. Rätten för oss att nyttja båthuset har aldrig reglerats i servitut eftersom båthuset ligger på vår familjs mark och nyttjades förstås av vår familj exklusivt innan servitutet skrevs och ägaren till grannfastigheten erbjöds möjlighet att nyttja båthuset. Båthuset har byggts av vår familj på 40-talet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
I mitt svar har jag först förklarat vad som gäller vid tolkningen av servitutet och hur samhällsutvecklingen kan påverka ett servituts innebörd. Slutsatsen jag kommit till är att båthuset ska nyttjas gemensamt. Slutligen har jag kommit med ett förslag på hur du kan gå vidare.
Som jag tolkar din fråga äger du den tjänande fastigheten (den fastighet som båthuset ligger på) och din granne den härskande fastigheten (den fastighet som servitutet tjänar) (se JB 14 kap 1 § för terminologin).
Hur tolkar man servitutet?
Ser man till ordalydelsen av servitutet framgår det att grannen får nyttja båthuset, och alltså inte om det är tal om en exklusiv eller gemensam nyttjanderätt. Att göra en lingvistisk analys av exempelvis "nyttja" gör inte heller någon nytta. När det inte framgår vilken nyttjandeform som avses (d.v.s. exklusiv eller gemensam) kan man inte heller dra några säkra slutsatser utifrån hur det generellt brukar vara i liknande situationer. Ett servitut ska nämligen i varje enskilt fall svara mot ett behov som den härskande fastigheten har (se JB 14 kap 1 § och FBL 7 kap 1 §).
Som jag förstår dig har du en tydlig uppfattning om avtalets betydelse som du grundar på det bakomliggande behovet för, samt avsikten med, servitutet. Alltså den härskande fastighetens behov av båtplats som kunde tillgodoses genom att båthuset nyttjades gemensamt. Därutöver har din uppfattning stöd i hur båthuset rent faktiskt har nyttjats historiskt, d.v.s. gemensamt. Sammantaget ger detta uttryck för din familjs respektive den tidigare grannens gemensamma partsvilja. Att på detta vis utröna ett servituts innebörd har stöd i praxis (se t.ex. MÖD 2019:9 och NJA 2018 s. 200).
Syftet med ett servitut är att bl.a. att förbättra den härskande fastigheten och skapa förutsättningar för en effektivare markanvändning (JB 14 kap 1 § och FBL 5 kap 4 § och 8 §). Om båthuset till en början tjänade din familjs fastighet, och efter bildandet av servitutet började tjäna endast grannens fastighet är det inte tal om någon effektiviserad markanvändning. Båthuset skulle ju i det fallet fortfarande tjäna endast en fastighet! Grannens påstående om exklusiv nyttjanderätt går alltså emot syftet med själva institutet servitut. Även fast servitutets generella utformning i teorin skulle kunna rymma en tolkning innebärande att nyttjanderätten är exklusiv, ska en mer begränsad innebörd gälla om det står klart att grannens behov kan tillgodoses genom en gemensam nyttjanderätt (NJA 2018 s. 200).
Sammantaget talar detta för att servitutet har den innebörd som du påstår.
Ändrade förhållanden
Ett servituts innebörd kan i takt med samhällsutvecklingen ändras (NJA 2018 s. 200). Låt säga att servitutet skapades under en tid då båthuset behövdes för grannens roddbåt och fiskeverksamhet. Om servitutet fortfarande tjänar grannens fastighet, fast båthuset numera används för hans eller hennes motorbåt för fritidsändamål kan det trots det ursprungliga ändamålet vara tillåtet. Det beror på att servitutet har viss elasticitet och kan tänjas till att omfatta andra användningsområden. Den tjänande fastigheten kan alltså behöva tåla en förändrad användning av servitutet, men det finns givetvis en bortre gräns för vad som är tillåtet. Ibland krävs det istället en förändring eller nybildning av servitutet. Jag är dock tveksam till om denna elasticitet skulle kunna tillåta en exklusivt nyttjanderätt om den tidigare varit gemensam. Den frågan behöver dock inte besvaras eftersom det inte föreligger några ändrade förhållanden av betydelse.
Sammantaget innebär detta att servitutets innebörd är densamma som vid dess tillkomst.
Vad kan du göra härnäst?
Eftersom det tycks vara så att grannen inte har en exklusiv nyttjanderätt av båthuset kan du informera honom eller henne om vad jag skrivit i mitt svar. Har grannen vid köpet av den härskande fastigheten blivit lovat annat av försäljaren får han eller hon ta det med försäljaren – det är inte din ensak och påverkar inte heller servitutets omfattning. Ger grannen trots det inte med sig kan du råda honom eller henne att kontakta lantmäteriet som får göra en fastighetsbestämning (FBL 14 kap 1 §). Det innebär att lantmäteriet fastställer innebörden av servitutet genom ett beslut. Förhoppningsvis inser grannen då att kostnaden (som är ganska hög) inte står i proportion till hans eller hennes utsikter att få sin vilja igenom (givet de omständigheter du har uppgett). Givetvis kan även du låta utföra en fastighetsbestämning.
Hoppas du fick svar på din fråga.
