Servitut eller nyttjanderätt
Hej.
Seritut/avtal gemensam brunn.
Jag har fått ett förslag på ett avtal från min granne. Vi har påbörjat installation av ny brunn.
Brunnen är borrad på min grannes fastighet. Jag betalar 50 % av alla kostander.
Jag har fått ett förlag på ett avtal, som inte känns bra.
Det lyser enligt följande.
AVTAL Odensjö 2019 09??
Fastighetsägare till Fastighet Odensjö 4:3
Fastighetsägare till Fastighet Odensjö 4:4
Bildar en gemensam vattenanläggning på fastighet Odensjö 4:3.
I avtalet gäller gemensamt ansvar för uppbyggnad, underhåll o drift.
Avtalet gäller mellan nuvarande fastighetsägare.
Den sista meningen opponerar jag mig mot. Vad händer om ägarna till Odensjö 4:3 dör.
Då kan jag stå utan vatten, om den nya ägaren inte vill dela med sig. Vad kan jag göra då?
Är jag utan vatten? Har jag förlorat massa pengar?
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Ett nyttjande av annans mark eller tillbehör till annans fastighet kräver tillstånd, antingen genom ett medgivande från markägaren eller ett tvingande beslut från behörig myndighet. Det finns i och för sig inga formkrav för ett medgivande från markägaren, men det har ändå stor betydelse för vilka juridiska konsekvenser som uppstår. I ditt fall blir de aktuella rättsfigurerna servitut eller ett "vanligt" nyttjanderättsavtal avseende en brunn. Jag kommer i det följande beskriva på vilket sätt dessa två olika former av nyttjanderätter skiljer sig från varandra.
Servitut
Bestämmelserna om servitut finns i 14 kap. Jordabalken (JB) och är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighets väg eller brunn m.m. Ett servitut är knutet till en viss fastighet och inte en viss person. Det innebär att servitutet gäller oavsett vem som äger respektive fastighet. Servitutet är inte heller tidsbegränsat utan kan gälla obegränsad tid framöver. Vid ett servitut är den tjänande fastigheten den som låter annan nyttja marken och den härskande fastigheten är den fastighet som får rätt till servitutet, 14 kap. 1 § JB. Om du och din granne skulle upprätta ett servitut blir alltså grannfastigheten tjänande fastighet medan din fastighet är härskande.
Det finns två typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare medan ett officialservitut bildas genom beslut från en myndighet. Hos Lantmäteriet sker det genom en lantmäteriförrättning.
Avtalsservitut
För att upprätta ett avtalsservitut ska följande förutsättningar föreligga. Servitutet ska lösa ett problem som inte kan lösas inom den egna fastigheten, det ska främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande karaktär samt vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. För att servitutet ska vara giltigt krävs även att det upprättas i skriftlig form av den tjänande fastigheten. Det ska även framgå vilken som är den tjänande respektive härskande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen, 14 kap. 5 § JB.
Avtalsservitutet kan sedan inskrivas enligt 7 kap. 10 § och 23 kap. 1 § JB. Inskrivningsmyndigheten är Lantmäteriet. Inskrivningen är inte obligatorisk, men fördelen med detta är att servitutet blir offentligt och ger ett sakrättsligt skydd där nya förvärvare av den tjänande fastigheten inte kan vara omedvetna om att fastigheten är belastad av ett servitut.
Officialservitut
Ett officialservitut bildas, ändras eller upphävs genom en lantmäteriförrättning, i en så kallad fastighetsreglering, 5 kap. 1 § fastighetsbildningslag. Ett officialservitut kan bara upplåtas om det är av "väsentlig betydelse" för den härskande fastigheten, 7 kap. 1 § fastighetsbildningslag. Lantmäteriets beslut om att upplåta ett officialservitut kan grundas på en överenskommelse mellan fastigheternas ägare men kan i vissa fall ske även fast parterna inte är överens.
Nyttjanderättsavtal
Ett nyttjanderättsavtal som innebär ett partiellt nyttjande av annans fastighet regleras i 7 kap. JB. Denna nyttjanderätt gäller enbart mellan avtalsparterna, vilket innebär att ett nytt avtal måste upprättas om någon av fastigheterna byter ägare. Den nya ägaren är emellertid inte tvungen att gå med på att upprätta ett nytt nyttjanderättsavtal. Till skillnad från servitutet som inte har någon tidsbegränsning är en partiell nyttjanderätt tidsbegränsad, 7 kap. 5 § JB. Ett nytt avtal måste upprättas vart 25e år (om det ligger inom detaljplanerat område) eller vart 50nde år (om det ligger utanför detaljplanerat område). Likt ett servitut finns möjlighet till inskrivning av nyttjanderätten, 7 kap. 10 § och 23 kap. 1 § JB.
Sammanfattning och svar
Så som ert avtal är utformat rör det sig om ett nyttjanderättsavtal. Det innebär att avtalet gäller mellan de nuvarande fastighetsägarna, d.v.s. dig och dina grannar. Om din avtalspart dör, eller om grannfastigheten får nya ägare upphör alltså avtalet att gälla och du måste komma överens med de nya ägarna om, och i så fall vilket typ av avtal ni ska upprätta för att du fortsättningsvis ska kunna använda brunnen.
Om de nya ägarna inte går med på att låta dig använda brunnen kan du ansöka hos Lantmäteriet om en fastighetsreglering. Lantmäteriet kan då bilda ett officialservitut som gäller oavsett vem som äger respektive fastighet. Detta är givetvis något du kan ansöka om även idag om det är så att du vill upprätta ett servitut som den nuvarande grannfastigheten inte vill gå med på.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du har även valt telefonuppföljning till din fråga och jag har kontaktat dig på mail med förslag på tid. Återkom gärna till mig så snart du kan om du behöver boka om tiden.
Med vänlig hälsning,
