Samäganderätt: har jag förköpsrätt vid försäljning?
Min bror och jag ärvde i år en stuga efter vår mamma. Vi står nu båda som ägare till stugan. Vad gäller om vi vill sälja egendomen, har den ena av oss förtur att köpa för värderingssumman eller får vi vara med och buda på en öppen försäljning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Det är relativt vanligt att två personer gemensamt ärver en egendom och det uppstår då en så kallad samäganderätt. När samäganderätt föreligger blir lag om samäganderätt, https://lagen.nu/1904:48_s.1, tillämplig och den är den lagen som används för att besvara din fråga. Det som är viktigt att komma ihåg är att denna lag till stora delar är dispositiv, vilket innebär att det genom avtal är tillåtet att komma överens om annat än det som står skrivet i lagen. Du och din bror är, precis som du konstaterar, ägare till stugan och detta innebär att ni har rätt att förfoga över er egen andel som ni vill, t.ex. genom försäljning eller pantsättning, https://lagen.nu/1904:48_s.1#P2S1, 2 § lag om samäganderätt tolkat motsatsvis. Resultatet av detta blir att du eller din bror kan sälja er andel av stugan till den andre, om ni t.ex. skulle vilja undvika en öppen försäljning. Om ni skulle vilja göra en sådan försäljning sinsemellan krävs det att ni följer reglerna för ett fastighetsköp, https://lagen.nu/1970:994#K4P1S1, för att överlåtelsen ska vara giltig. Priset kan ni själva komma överens om men det är viktigt att köpeskillingen(priset) står med i köpehandlingen. Något som kan vara värt att notera är att beroende på hur hög eller låg köpeskillingen är så kan överlåtelsen anses ha karaktär av gåva, vilket kan få betydelse i andra sammanhang.
Det finns ingen lagreglerad förtur som ni kan stödja er på vid en eventuell försäljning, men det finns möjligheter att reglera det genom avtal. Du och din bror kan skriva ett avtal om rätt till förköp som då skulle innebära att vid en försäljning ska först den andra få chans att köpa fastigheten. Om ni vill sälja stugan i dess helhet(alltså inte endast er egen andel) så krävs samtycke, dvs. du och din bror måste vara överens om att försäljning ska äga rum, 2 § https://lagen.nu/1904:48_s.1#P2S1. Om det skulle uppstå meningsskiljaktigheter gällande förvaltning eller försäljning mellan dig och din bror så kan ni hos rätten ansöka om god man som då förvaltar stugan åt er, https://lagen.nu/1904:48_s.1#P3S1.
Sammanfattningsvis, det finns ingen lagreglerad rätt till förköp men det går att avtala om. Sådana avtal kan vara föremål för konflikter eller framtida tvister så jag skulle starkt rekommendera att ta hjälp av en kunnig jurist för att formulera ett sådant avtal. Ni äger stugan tillsammans och det finns inget som hindrar att ni säljer er andel till det andra syskonet så att denne ensam blir ägare, ni har alltså rätt att förfoga över er egen andel som ni behagar. Om en sådan försäljning ske så se till att reglerna för fastighetsköp är uppfyllda.
Här är rättsfall som kan illustrera problematiken kring när köpeskillingen anses vara för låg/hög för att vara ett köp/gåva: NJA 1984 2s. 673, NJA 2008 s. 457
Hoppas du har fått svar på din fråga,
Med vänliga hälsningar
