FrågaAVTALSRÄTTSamägandeavtal12/03/2015

Samäganderätt - fråga om överlåtelse samt hembud

Har tillsammans med två kusiner fått ärva en stuga av mormor. Gissningsvis ligger marknadsvärdet runt 5 milj. Hennes vilja har alltid varit att alla barnbarn skall ha glädje av stugan, men hon skrev bara tre namn. För mig känns det självklart att min kusin nr 2 som har syskon ( och vill) ska dela på ägandet av sin tredjedel av stugan. Det tycker dock inte den tredje kusinen. Vad kan det bli för konsekvenser rent ekonomiskt? De äger ju fortfarande bara en tredjedel. Min största oro är att kusin 3 vill sälja sin del. Det

kommer då bli omöjligt att behålla stugan för mig och kusin 2. För mig betyder stugan så pass mycket känslomässigt att jag inte skulle sälja den för några pengar i världen. Finns det något i samägande avtalet som kan skrivas så att stugan kan stanna inom familjen eller säljas till taxeringsvärdet vid försäljning?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Inledningsvis kan sägas något om testamentet som sådant. Du skriver att “hennes vilja alltid har varit att alla barnbarn skall ha glädje av stugan, men hon skrev bara tre namn”. I svensk rätt är den grundläggande regeln vid testamentstolkning att testators vilja ska respekteras så långt det går (1:11 ÄB) (hittas här). Av testamentet i sig, som utgör ett starkt tolkningsdata av testators vilja, har hon testamenterat stugan till tre specifika personer. Att på något sätt genom testamentstolkning hävda att syskonen till kusin nr. 2 ska ha rätt till stugan kommer alltså att bli svårt. Däremot är inte sagt att det är möjligt att nu försälja tredjedelen av fastigheten till syskonen.

Vad kan det bli för ekonomiska konsekvenser vid en ägarövergång av tredjedelen?

Du undrar här vad det kan bli för ekonomiska konsekvenser om även syskonen tillsammans med kusin två delar på dennes tredjedel. Såvitt jag kan se så finns här inga ekonomiska konsekvenser, men konsekvenser i annat hänseende. Enligt samäganderättslagen (hittas här) uppkommer en rad rättigheter, såsom skyldigheter till de personer som samäger exempelvis en fastighet. Bland annat krävs enligt 2 § enighet mellan delägarna för varje förfogande över det samägda godset i dess helhet eller vidtagande av förvaltningsåtgärder. Om ni inte kan enas om hur fastighetens ska förvaltas eller nyttjas kan en av delägarna ansöka till tingsrätten om att fastigheten ska omhändertas av god man ( 3 §).

Det är troligtvis dessa problem som kusin nr 3 befarar med ytterligare delägare av fastigheten, samt det att fastigheten kommer att nyttjas av flera personer än tidigare.

Kusin nr 3 vill sälja stugan

Samäganderättslagen ger dig ingen rätt att till exempel komma överens med någon om ett pris och sälja huset på så vis, men enligt 6 § kan kusinen som delägare ansöka hos domstol om att huset säljs på offentlig auktion. Enligt 9 § har också varje delägare rätt att kräva att domstolen fastställer ett lägstapris för försäljningen. Till exempel kan detta lägstapris innefatta eventuella lån som står på huset eller liknande. När försäljning på offentlig auktion sker på det här sättet, fördelas intäkterna mellan ägarna.

En försköpsrättsklausul som du skriver om “att stugan ska stanna inom familjen” har tidigare godtagits av rätten (se Nja 1981 s. 897). Det skedde dock genom en skriftlig gåvohandling (och inte i ett samäganderättsavtal). Domskälen tyder på att denna förköpsrätt godtogs enbart då förköpsrätten gällde mellan gåvotagarna. Detta är alltså något som hade varit möjligt för er mormor att göra när hon testamenterade bort fastigheten.

Däremot är samäganderättslagen i huvudsak dispositiv (se 1 § samäganderättslagen) vilket innebär att ni har möjlighet att upprätta ett avtal mellan er innehållandes förköps- och hembudsklausuler (hembudsklausul hindrar att fastigheten kan försäljas till vem som helst). Frågan är dock om kusin tre kommer att gå med på detta.

Förslagsvis behöver ni hjälp av en verksam jurist för att få kusin nummer tre att gå med på ett avtal av denna typ. Om du behöver hjälp gällande upprättandet av samäganderättsavtalet kan vi här på Lawline hjälpa dig med detta.

Vänligen,

Lawline RådgivareRådgivare