Samägande i fastighet och kostnadsfördelning
Mina frågor gäller det fallet en av ägarna avlider i en fastighet med tre ägare. Var och en har disponerat varsin del I fastigheten. Huset används som fritidsbostad i kortare perioder under året. Något samägaravtal el dyl. finns ej. Hur kan vi hantera den del som dödsboet disponerat? Vilka juridiska möjligheter/rättigheter har Vi andra i detta fall? Kan vi andra ”ta över” den del som disponerats av dödsboet? Vi behöver tillgång till denna del för att kunna sköta huset. Kan vi skicka delfakturor till dödsboet avs. drift o kapital kostnader? Vi behöver nu genomföra en större utvändig upprustning av huset. Enl. uppgift är dödsboet ej skiftat o har inga andra tillgångar. Dödsfallet inträffade för ca 7 år sedan och den disponerade delen i huset har stått orörd hela tiden. Vi andra två ägare är ej dödsbodelägare. Tacksam för ett utförligt svar!
Lawline svarar
Hej,
Med anledning av att ni inte har upprättat samäganderättsavtal, tillämpas lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt på ert samägande. För varje rättslig disposition eller vidtagande av förvaltningsåtgärd som innebär ett förfogande över hela fastigheten, krävs samtliga delägarnas samtycke. Med rättslig disposition avses sådana åtgärder som medför att äganderätten upphör eller i viss utsträckning begränsas. Med förvaltningsåtgärd avses faktiska åtgärder för fastighetens vård och bevarande. Detta framgår av 2 § samäganderättslagen. Kostnaderna ska fördelas i enlighet med delägarnas respektive andelar i fastigheten. Detta framgår av 15 § samma lag.
Det finns undantag från regeln att samtliga delägarnas samtycke krävs för vidtagande av åtgärd. I lagen nämns åtgärder som är nödvändiga och brådskande. Detta framgår av 1 och 2 §§. Det finns dock ingen förnuftig anledning till att utesluta andra viktiga åtgärder på grund av att det inte finns någon akut risk att egendomen förstörs eller skadas. Undantagsregeln torde därför även omfatta åtgärder vars syfte är att skydda egendom mot förstörelse eller hastig värdeminskning. Detta framgår av Undén, svensk sakrätt i lös egendom, 10:e upplagan, s. 156-157. Notera att varje delägare är fri att förfoga över sin egen andel på det sätt denne önskar. Det finns alltså inga uppställda hinder för er att vidta åtgärder som inte avser dödsboets andel i fastigheten.
Den andel som dödsboet äger kommer att tillfalla den dödes arvinge. Så länge ni inte har ingått ett avtal som ger er bättre rätt till den andelen, kan ni inte påverka vem som blir den nya delägaren. Ni kan alltså inte på något sätt "ta över" den del som tillhör dödsboet, om inte samtycke lämnas till det. Ni kan försöka förvärva andelen. Ni får alltså inte vidta åtgärder i huset utan samtycke, om det inte faller under undantaget ovan. En större utvändig upprustning av huset, om det inte är nödvändigt och brådskande, kan ni komma att själva stå för om inte dödsboet samtycker till åtgärden. Avseende drifts- och kapitalkostnader kan följande sägas. Det är inte helt klart vad som gäller, men löpande kostnader och naturliga kostnader hänförliga till en fastighet bör kunna krävas. Ni bör argumentera för att ingen delägare hade vägrat samtycka till sådant som är nödvändigt för en fastighet. Å andra sidan kan dödsboet invända att det inte har haft användning för de löpande kostnaderna i fastigheten. Vid tidigare långvarigt samtycke av delägaren (numera dödsboet) kan det argumenteras för att en tyst acceptans föreligger för att fortsättningsvis vidta åtgärderna (s.k. konkludent handlande).
Jag rekommenderar att ni fakturerar dödsboet för löpande drifts- och kapitalkostnader i enlighet med den kostnadsfördelning ni haft med den tidigare delägaren. Tänk på att dödsboet inte behöver stå för icke nödvändiga och brådskande åtgärder eller annars åtgärder som inte syftar till att skydda fastigheten mot förstörelse eller hastig värdeminskning. I det fall dödsboet invänder mot era krav, kan ni vända er till kronfogden och ansöka om betalningsföreläggande. Om dödsboet invänder era krav, återstår att låta tingsrätten handlägga ärendet. Ni är välkomna att ta kontakt med oss om ni behöver hjälp med att driva era krav mot dödsboet. Hör av dig om något är oklart i svaret.
Med vänlig hälsning,
