Samägande av fastighet och rätten att upplåta mark

Question

Hej, har en tomt med en bostad.

Vi har en dotter och då tomten är på 2000 kvm så vill min dotter hellre lägga bostadsköp på att bygga ett mindre hus typ 60/70 kvm pågår tomt. Och i framtiden kan vi bara byta bostad. Ett typ av generations boende. Men vi har hört att ända sättet är att vi måste stycka tomten. Vilket känns både kostsamt, tidsödande och onödigt då hon ändå en dag ska ärva hela fastigheten .

Kan man komma runt regeln om endast en bostad på tomt och även byggyta?

Tänker arrende? Kan jag hyra ut del av tomten till henne o får hon då bygga? Eller vad finns det för alternativ?

Tack på förhand.

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline för att få svar på din fråga!

Utifrån din situation tolkar jag det som att du är delägare till den fasta egendomen (tomten som en enskild fastighet). Du söker svar på hur din dotter med hänsyn till kostnad och tid, lämpligast kan få lov att bygga på denna fastighet med stöd i lag. I din fråga finns det två omständigheter att beakta när det gäller projektet med att bygga en ny bostad:

Att rättsligt få lov att bygga bostaden på tomtenAtt rättsligt få tillgång till den tomt som bostaden ska stå på

Att rättsligt få lov att bygga

En nybyggnad definieras som "uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats." (1 kap. 4 § plan- och bygglagen (PBL). När en nybyggnad av större betydelse ska uppföras krävs det vanligtvis bygglov (9 kap. 2 § PBL). Det finns undantag från bygglovet för byggnader med mindre storlek. Till exempel behöver inte bygglov sökas för att uppföra komplementbostadshus (s.k. attefallshus) (9:4a PBL). Detta gäller endast om huset byggs i omedelbar närhet av ett hus med antingen en eller två bostadslägenheter.

Att rättsligt få tillgång till den tomt som bostaden ska stå på

När flera personer äger en fastighet gemensamt tillämpas lagen om samäganderätt (samäganderättslagen). Lagen reglerar det rättsliga förhållandet som gäller mellan delägarna av fastigheten. Utgångspunkten är att alla rättsliga handlingar måste samtliga delägare vara överens om (2 § samäganderättslagen). Rättsliga handlingar kan till exempel gälla köp eller hyra av fastigheten (arrende).

Köp av fastighet kan ske på tre olika sätt:

En fastighet kan köpas hel. En fastighet kan köpas som en fysisk del.

För att köpa en fysisk del av en fastighet (areal) krävs styckning av fastigheten i första hand (4 kap. 7 § jordabalken (JB).

En fastighet kan köpas som en ideell andel.

Detta förutsätter att avtalet för köp av fastigheten inte innehåller ett villkor om att andelen ska brytas ut genom klyvning. Genom ett sådant köp får den nya delägaren rätt att äga fastigheten tillsammans enligt samäganderättslagen (4 kap. 8 § första stycket JB). Om det finns ett villkor om att andelen ska brytas ut ska bestämmelsen om köp av fysisk del tillämpas (4 kap. 8 § andra stycket JB och 11 kap. 2 § fastighetsbildningslagen).

Vad som gäller i din situation

Du har ett antal möjligheter att utgå ifrån när gäller rätten för din dotter att bygga på den fastighet som du äger tillsammans med andra personer. Den viktigaste utgångspunkten är att du generellt sett alltid måste ha lov att bygga på fastigheten. Detta gäller framför allt när det handlar om större byggnader. En bostadsfastighet bör därför som regel kräva bygglov. Bygglov söker du via byggnadsnämnden i din kommun (9 kap. 20 § PBL).

Du har ett par alternativ att välja mellan när det handlar om den rättsliga tillgången av tomten. Din utgångspunkt kommer däremot alltid att vara att samråda med de övriga delägarna i fastigheten. Detta gäller oberoende av om du väljer att låta din dotter köpa en fysisk eller ideell andel av fastigheten, eller hyra ut den. Alla dessa åtgärder påverkar dina delägares äganderättsförhållande, varför du har en skyldighet att fråga om samtycke av dina delägare. Ett avtal att hyra en del av fastigheten behöver därför inte nödvändigtvis vara det smidigaste alternativet för dig.

I fråga om vilket val som blir mest lämpligt för dig är svårt att säga. Det beror närmare på de omständigheter som gäller, till exempel vilken rätt du får som delägare att ta beslut i frågan. Personligen skulle jag försöka träffa ett avtal om arrende. Då undviker du de rättsliga svårigheterna som följer med en styckning av fastigheten eller köp av en ideell andel. Valet verkar också lämpligt med hänsyn till att din dotter vid ett senare skede kommer att få ärva hela fastigheten.

Vi på Lawline kan hjälpa dig att ta din fråga vidare

Behöver du hjälp att skapa och teckna ett avtal rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra kunniga jurister. Du kan boka tid direkt på https://lawline.se/boka.

Har du några ytterligare frågor? Tveka inte att kontakta oss på Lawline igen så hjälper vi dig!

Med vänlig hälsning,