Säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt vid bostadsrättsköp
UPPLYSNINGSPLIKT SÄLJARE KÖPARE
Vi har köpt en lägenhet i en Brf av en mäklare som ett kommunalt bostadsbolag ägde. Vi träffade mäklaren i lägenheten, läste igenom prospektet på lägenheten samt gjorde en okulär besiktning. Vi frågade även mäklaren om det var några problem med lägenheten men det var det inte sa han. Vi budar på lägenheten, lämnar det högsta priset och betalar handpenning. När vi ska betala resterande pengar vid övertagandet får vi ett papper från en besiktning som Brf har haft när hyresgästen lämnade lägenheten (det kommunala bostadsbolaget säljer ut hyresrätter). När vi kommer hem och läser besiktningsprotokollet finns det bom i kaklet i badrummet enligt protokollet. Vi har inte vetat om detta protokoll vid köpet. Vi har skrivit till dem och vill ha en reducering på köpeskillingen men de vill inte betala något utan hänvisar till att vi har en undersökningsplikt. Vi vet att vi har en undersökningsplikt men de har också en upplysningsskyldighet som vi hävdar att de brustit i när de undanhållit besiktningsprotokoll fram till dagen för tillträde. De har också erkänt att de har undanhållit protokollet från oss eftersom de inte tyckte att det var så viktigt att visa detta.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss här på Lawline med din fråga.
Tillämpliga lagrum
Bestämmelser som är tillämpliga på din fråga hittar vi i Köplagen (KöpL) då överlåtelse av en bostadsrätt rör lös egendom.
Säljarens upplysningsplikt
Vad som ofta missuppfattas vid köp av en bostadsrätt är att köparen tror att säljaren har en upplysningsplikt om fel som de vet om finns i lägenheten. Faktum är att någon sådan inte finns om det inte rör sig om fel av väsentlig karaktär, 19 § KöpL. Huruvida dessa bommar i kaklet är av väsentlig karaktär eller inte har jag väldigt svårt att avgöra då jag inte helt vet vad det innebär. Dock ska det medföra stora problem för att det vara att anses som väsentligt och omfattas av upplysningsplikten.
När det gäller mäklaren har inte heller han ett ansvar att utreda om lägenheten har eventuella fel. Däremot ska han upplysa om sådant han har vetskap om enligt god mäklarsed. Om han har brutit mot denna finns det dock ingen möjlighet för er att kräva någon ersättning på hans ansvarsgrund. I så fall rör det sig istället om att han är olämplig som mäklare och han kan få en varning, bli utesluten ur mäklarsamfundet etc.
Köparens undersökningsplikt
Vid köp av en lägenhet har ni som köpare en undersökningsplikt. Denna innebär att ni inte kan åberopa ett sådant fel i lägenheten som ni skulle ha märkt vid en sedvanlig undersökning. Detta omfattar således det som kan ses med blotta ögat. Säljaren är alltså bara ansvarig för så kallade dolda fel, vilka ni inte kan förväntas märka under en vanlig besiktning, 20 § KöpL. Exempel på detta är fuktskador i väggen som inte syns på utsidan eller något annat som ger misstanke om dess existens.
När det kommer till felet som ni beskriver "bom i kaklet" är jag en aning osäker på hur detta ser ut. Det jag kan säga är att om denna felaktighet är synlig för er vid en vanlig besiktning så har ni tyvärr inte rätt att åberopa ersättning för denna felaktighet. Om det däremot är så att detta fel är att betrakta som dolt för er och därmed inte kunde förväntas upptäckas av er, så kan säljaren hållas ansvarig.
Avslutning och råd
Om ni är osäkra på hur dessa bommar i kaklet ska betraktas utifrån det jag har framför ovan är ni välkomna att höra av er till mig på Lisa.Gustafsson@Lawline.se och berätta hur de yttrar sig och vad det innebär lite närmre för att jag ska kunna avgöra om de omfattas av upplysningsplikten eller undersökningsplikten. Annars hoppas jag att ni fick svar på era frågor.
Vänligen
