Sälja huset billigt till min fru, kan myndigheter eller kronofogde ta huset då?
Hej
Jag lånade pengar av min svärmor för några år sedan , nu tänker jag betala tillbaka genom att sälja min det av huset till min fru vilket vi äger halva huset var , kan jag sälja min andel av huset till min fru för viss summa tex. 10000 SEK ?, om jag hamnar i knipa med myndigheter eller kronogogden kan de gör anspråk på huset även om min fru äger hela huset ?
mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.
Sammanfattat svar:
Det korta svaret är: Ja, myndigheterna har rätt till huset på sätt och vis under en period efter din underprisförsäljning om du går i konkurs.
Det finns tre olika saker att ta hänsyn till här, dels skattekonsekvenser, samt att antingen du eller hustrun går i konkurs.
Skattemässigt finns det inga konsekvenser av försäljningen du föreslår, men det blir antagligen inte heller skattekonsekvenser om du säljer en klart mindre del av fastigheten för 10 000 kr så länge du säljer den billigare än taxeringsvärdet för den delen. (Står mer om det nedan).
Om hon går i konkurs så kan huset tvångsförsäljas, du har ingen rätt till det trots att du sålt det så billigt till henne. Du gör alltså en superförlust om hon går i konkurs och har inget skydd alls.
Om det är så att du går i konkurs så kan huset återvinnas till ditt konkursbo för att du sålt det så billigt. Det låga priset för en så värdefull egendom gör alltså att huset inte är skyddat från din konkurs heller. Här finns dock vissa tidsfrister så har det gått mer än 5 år från försäljningen till din konkurs så kan inte huset återvinnas till ditt konkursbo och tvångsförsäljas för att betala dina skulder.
Om ingen går i konkurs uppstår dock inga problem alls.
Längre genomgång:
Först och främst bör påpekas att det står var och en fritt att sälja sina tillgångar till vilket pris man vill. Det finns inga som helst lagregler för att förhindra att någon gör en dålig affär. Det är alltså helt möjligt för dig att sälja halva huset för 10 000 kr även om huset är värt totalt 1 000 000 kr.
Det finns dock några aspekter man bör ta hänsyn till för att göra det här på ett smidigt sätt. Och det smidigaste är självklart, precis som du gör, att undersöka konsekvenserna av olika alternativ innan man gör något. De konsekvenser som aktualiseras i din fråga är dels vad som händer om kronofogde får för sig att kräva dig eller din fru på pengar, samt skatterättsliga konsekvenser av försäljningen.
Vad blir det för skattekonsekvenser av försäljningen?
När man säljer ett hus till någon annan och säljer det för mer än vad man själv köpte det för så gör man en kapitalvinst. Du nämner i ditt exempel 10 000 kr. Det är dock väldigt få hus som är värda 10 000 kr, oftast betydligt mycket mer. Det som skatterättsligt händer om du säljer halva delen av huset är egentligen ingenting.
Gåvor är skattefria i det svenska skattesystemet. Inkomstskattelagen 8:2. Som följd av det så har kontinuitetsprincipen skapats. Inkomstskattelagen 44:21.
Kontinuitetsprincipen innebär enkelt sagt att när man ger bort exempelvis ett hus så inträder den som tar emot huset i samma skatterättsliga ställe som gåvogivaren var. Dvs, om du ger bort huset till din fru och hon senare säljer huset så gör gåvan att när hon räknar ut sin kapitalvinst så ska hon använda ditt anskaffningsvärdet som sitt eget anskaffningsvärde. Dvs, hon beskattas exakt så som du hade gjort om du hade behållit huset och själv sålt det. Gåvan påverkar inte beskattningen.
När det gäller hus så finns det en princip som kallas huvudsaklighetsprincipen. Det innebär att om man säljer ett hus för ett lägre belopp än taxeringsvärdet så anses det vara en gåva. Dvs, även en försäljning av ett hus för en miljon betraktas som en ”gåva” av skatteverket om husets taxeringsvärdet är 1,1 miljon.
Därutöver så betalas ju stämpelskatt på försäljningar av fastigheter. Någon stämpelskatt behöver man dock inte betala när man säljer en fastighet för mindre än 85 % av taxeringsvärdet. Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter § 5.
Det innebär alltså att när du säljer fastigheten till din fru så slipper du betala kapitalvinstskatt och stämpelskatt om du säljer huset för mindre än 85 % av taxeringsvärdet för din halva.
Om du säljer huset för 85 – 99 % av taxeringsvärdet så kommer du inte behöva betala kapitalvinstskatt, men däremot måste någon av er betala stämpelskatt.
Om du säljer huset för 100 % av taxeringsvärdet eller högre så kan du behöva betala kapitalvinstskatt och stämpelskatt beroende på vad du själv köpte huset för. (Taxeringsvärdet är ju ofta ganska lågt räknat så det är möjligt att du betalat mer än det för huset. )
Eventuellt så kan ni slippa stämpelskatt av hänsyn till lag om stämpelskatt vid vid inskrivningsmyndigheter § 6.
Skattemässigt så blir det alltså knappast några konsekvenser alls om du säljer huset så extremt billigt som du nämner.
Vad blir det för konsekvenser om din fru skulle gå i konkurs?
Om du säljer huset till din fru för 10 000 kr så är hon ägare av huset. Det innebär alltså att om hon exempelvis går i personlig konkurs och inte kan betala sina skulder står som ägare av hela huset. Det innebär att hela huset kan utmätas för hennes skulder.
Om hon drabbas av utmätning så spelar det absolut ingen roll om hon har betalat 500 000 kr eller 10 000 kr för huset. Du har oavsett ingen rätt till huset vid en utmätning. Utmätningsbalken 4:17.
Av den här anledningen så är det väldigt dumt att sälja hela din halva till henne för en så låg summa. Men det beror ju helt på hur era privata ekonomiska situationer ser ut. Det kan ju finnas anledningar till att sälja så billigt till henne ändå om målet är att exempelvis försöka göra barn som du har utan henne arvlösa. Så jag säger inte att lösningen att sälja halva huset för 10 000 kr nödvändigtvis är fel i alla lägen. Det beror ju på hur situationen ser ut. Men för din egen skull så anser jag att det är en dålig lösning.
Så som jag ser det, för att skydda dig själv, så är det bättre att du säljer en mindre del. Du kan exempelvis sälja 5 % av fastigheten till henne för 10 000 kr så att ni därefter äger 45 % och 55 % vardera. Då har du fortfarande en stor del av fastigheten om hon skulle drabbas av utmätning. Din del får ju inte mätas ut och därför skulle du ersättas ekonomiskt vid en utmätning. Det skulle du inte göra om du sålde halva fastigheten för 10 000 kr…
Går hustrun i personlig konkurs är det alltså väldigt, väldigt dåligt att ha sålt så billigt.
Vad blir det för konsekvenser om du själv skulle gå i konkurs?
Det är främst här som det blir knasigt att sälja så billigt, om det är möjligt att du kan gå i personlig konkurs.
Det är ju uppenbart inte marknadsmässigt att sälja en fastighet så billigt. Det innebär att om du skulle försättas i personlig konkurs så kan alltså köpet gå åter för att huset ska säljas på offentlig auktion för att täcka dina skulder.
Skulle du gå i konkurs så är alltså inte huset skyddat från din konkurs trots att hon äger det. Inte om du går i konkurs inom fem år från försäljningen i alla fall. Konkurslagen 4:5.
Vid en sådan försäkring som du säger så dras huset alltså in i bådas konkurser, vilket är väldigt osäkert och negativt.
Om du får ekonomiska problem så att du går i konkurs så kan alltså huset återgå till dig för att betala dina skulder.
Men då gäller det alltså konkurs som sådan.
Om det bara är så att du drabbas av utmätning utan att ha gått i konkurs så kan inte huset utmätas. Det äger ju din fru, men eftersom ni bor i det tillsammans så kan det ändå på viss sätt antas tillhöra dig och kronofogde kan därför ha anspråk på huset eftersom du helt enkelt bor i det. Men har man skött överlåtelsen på ett vettigt sätt och följ de regler som finns så ska inte kronofogde utmäta huset för dina skulder när du sålt det.
Det är alltså dåligt att ha sålt så billigt även om du själv går i konkurs. Men om du bara drabbas av utmätning utan att ha gått i konkurs så kommer du antagligen förr eller senare försättas i konkurs eftersom den som kräver dig kan begära att tingsrätt försätter dig i konkurs. Förr eller senare hamnar man alltså i konkurs om man inte betalar, och då kan fastigheten återvinnas till konkursboet för att den sålts så billigt.
Det finns alltså ingen riktigt poäng av hänsyn till myndigheterna att sälja så billigt till frun. Det är också negativt om frun skulle få ekonomiska problem. Det finns inte heller skattemässiga anledningar till att sälja så extremt billigt eftersom försäljningen antagligen är skattefri även vid en högre köpesumma.
Mitt råd:
Jag anser att du ska sälja en mindre del av fastigheten. Det mest fördelaktiga är om du tar reda på taxeringsvärdet på fastigheten och därefter räknar baklänges.
Om det är 10 000 kr du behöver så räknar du helt enkelt ut hur stor del du behöver sälja.
Exempel:
Om fastigheten är taxerad till 1 000 000 kr så har du i dagsläget 500 000 kr.
10 000 kr är endast 2 % av 500 000 kr. Om du då säljer 3 % av fastigheten till din fru för 10 000 kr så drabbas du varken av kapitalvinstskatt eller stämpelskatt. Dessutom har du ett bra skydd om din hustru drabbas av en konkurs. Att sälja så billigt som du tänkt göra skyddar nämligen inte fastigheten om du själv drabbas av konkurs efter att ha sålt så billigt, därför anser jag inte att det finns någon poäng med det.
Mer hjälp:
Om du behöver hjälp med exempelvis avtalsskrivning eller annat kan du kontakta Lawlines Juristbyrå, du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.
Du kan även kontakta mig på emailen ovan om det är så att du har frågor om det här svaret eller följdfrågor.
Med vänliga hälsningar,
