Säga upp hyresavtal på bestämd tid i förtid?
Hej! Jag och min partner har skrivit ett hyreskontrakt från och med 2020-11-01 till 2021-04-30. Vi jobbar i fjällen och undrar om vi nu skulle bli arbetslösa pga corona, har vi då rätt att säga upp kontraktet och flytta hem till Stockholm igen?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I din fråga framgår det inte vilken typ av hyresavtal ni har skrivit. Vanligtvis regleras uthyrning av bostäder i 12 kap. jordabalken (JB), även kallad hyreslagen (se 12 kap. 1 § JB). När en privatperson dock hyr ut sin egna bostad utanför näringsverksamhet och uthyrningen inte avser fritidsändamål blir i stället lagen om uthyrning av egen bostad (UEB-lagen) tillämplig (se 1 § UEB-lagen). Det gäller i princip alla former av eget boende, t.ex. bostadsrättslägenheter, villor och radhus. Hyresrättslägenheter undantas dock och i det fall privatpersonen hyr ut flera bostäder gäller lagen bara den första uthyrningen (1 § första stycket UEB-lagen).
Hyreslagen
Är det inte fråga om att en privatperson hyr ut sin egna bostad utanför näringsverksamhet och uthyrningen inte avser fritidsändamål är hyreslagen tillämplig. Huvudregeln vid ett hyresavtal för bestämd tid, vilket är fallet här, är att det upphör att gälla vid avtalets utgång om inte annat har avtalats (12 kap. 3 § andra stycket JB). Dock har en hyresgäst alltid rätt till tre månaders uppsägningstid när hyresavtalet avser en bostadslägenhet (12 kap. 5 § JB). Det innebär att hyresavtalet upphör att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Om ni t.ex. säger upp kontraktet den 20:e november 2020 så upphör avtalet att gälla månadsskiftet februari/mars 2021. Några skäl för uppsägningen behöver inte anges.
UEB-lagen
Huvudregeln vid uthyrning av bostäder enligt UEB-lagen är densamma som vid uthyrning av bostäder enligt hyreslagen, att hyresavtal för bestämd tid upphör att gälla vid avtalets utgång. Hyresgästen har dock även i denna lag alltid rätt att säga upp bostaden i förtid. I stället för hyreslagens tre månader, har hyresgästen enligt UEB-lagen alltid rätt att säga upp bostaden med en månads uppsägningstid (3 § andra stycket UEB-lagen).
Sammanfattning
Vilken uppsägningstid ni har beror alltså på förhållandena vid uthyrningen. Är hyreslagen tillämplig har ni alltid rätt till tre månaders uppsägningstid. Faller i stället bostaden in under UEB-lagen kan ni säga upp bostaden med en månads uppsägningstid. Det ska tilläggas att både UEB-lagen och hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel om inte annat anges (se 2 § UEB-lagen samt 12 kap. 1 § femte stycket JB). Om ni därför har avtalat om en bättre uppsägningstid så har ni rätt till den.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
