Säga upp, ändra och/eller ogiltigförklara ett servitut - Vad gäller?
Min mor har nu avlidit och det har uppdagats att grannen fått ett servitut på nyttjanderätt av ca 180 kvm av min mors tomt. Det finns en gammal mur som delar tomterna åt och på den sida av muren som egentligen tillhör min mor har grannen tillåtits plantera träd, men det får aldrig bli högre än 5 meter enligt servitutet.
Det är inskrivet att servitutet gäller för evigt d v s det finns ingen bortre gräns och servitutet gäller ju fastigheten oavsett vem som äger huset.
Det här kom naturligtvis som en chock för mig och jag undrar om det går att ogiltigförklara servitutet? Det lär ju bli krångligt när huset nu ska säljas.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. Du har efter din mors frånfälle ärvt en fastighet på vilken det nyligen har upptäckts en belastning i form av ett servitut som ger grannen rätt att begagna 180 kvadratmeter av tomten för plantering av träd. Du uppger vidare att nyttjanderätten är inskriven, vilket betyder att upplåtelsen har manifesterats i skrift. Det sistnämnda, skriftligheten, är nämligen en förutsättning för att nyttjanderätten ska få verkan som ett giltigt servitut och därmed kunna skrivas in i Lantmäteriets fastighetsregister. Såvitt jag förstår har du för avsikt att sälja fastigheten och servitutet i fråga utgör enligt din mening ett potentiellt problem härvidlag. Du undrar därför om det på något sätt går att ogiltigförklara servitutet. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.
Fastighetsbildningslagen (FBL).
Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Några servituträttsliga hållpunkter
I det här sammanhanget kan det konstateras att du har uppgett att det föreligger ett giltigt servitut, vilket som sagt kan tolkas som att det inte rör sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan din mor och den aktuella grannen (14 kap. 1 § JB). Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten, din mor) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga egentliga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. Ett servitutsavtals giltighet gentemot en ny fastighetsägare är avhängigt vilket typ av avtal det handlar om. Ett muntligt träffat servitutsavtal mellan den härskande fastighetens ägare (den som äger rätt till servitutet) och ägaren till den tjänande fastigheten gäller i normalfallet endast mellan de ifrågavarande avtalsparterna och utgör egentligen inget servitut. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har nämligen inte verkan som ett giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Och en sådan muntlig nyttjanderätt följer inte heller per automatik med en fastighet vid en överlåtelse, vilket innebär att den tjänande fastighetens ägare inte har någon skyldighet att avtala om nya servitut. Motsatsförhållandet gäller dock i ditt fall, vilket du också själv redan har påpekat i din ärendebeskrivning.
Är det möjligt för dig att säga upp eller ändra servitutet? Om ja, vad gäller?
Utgångspunkten är att ett servitut inte kan sägas upp eftersom servitutet enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet fordrar en uppsägning i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna (fastighetsägarna). Det finns emellertid vissa regler som kan åberopas av den tjänande fastighetens ägare (vilket numera är du, eller rättare sagt dödsboet efter din mor) och möjliggöra ett frånträdande av avtalet. Om grannen i egenskap av ägare till den härskande fastigheten på något sätt överskrider sin rätt enligt avtalet eller åsidosätter några där manifesterade skyldigheter åligger det denne att återställa vad som har rubbats eller fullgöra vad som har eftersatts och sedan ersätta eventuell uppkommen skada (14 kap. 7 § JB). Om det inträffade skulle vara av väsentlig betydelse och grannen efter anmaning inte vidtar rättelse inom skälig tid har du i ett sådant läge rätt att häva servitutsavtalet och jämte detta kan grannen även bli skyldig att utge skadestånd (14 kap. 8 § JB). Likaså kan uteblivna nyttjanderättsavgifter, om några sådana skulle finnas upptagna i servitutsavtalet, som inte betalas inom en månad efter förfallodagen också resultera i ett hävande av servitutet och då i förening med en skadeståndsskyldighet för grannen (14 kap. 9 § JB).
Med inblandning av myndighet och genom en så kallad fastighetsreglering, vilken ombesörjs av Lantmäteriet, kan också ett servitut ändras eller upphävas. För att så ska kunna ske krävs att servitutet hindrar ett ändamålsenligt nyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan eller områdesbestämmelser och att denna olägenhet kan undanröjas genom ändringen (7 kap. 4 § 1 st. FBL). Vidare kan ändrade förhållanden som har inträffat efter servitutets tillkomst leda till en justering om det skulle innebära en väsentlig fördel för någon av parterna utan att det medför olägenheter av betydelse (7 kap. 4 § 2 st. FBL). Det är också möjligt att upphäva ett servitut om det på grund av ändrade förhållanden inte längre behövs (används) eller om nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten (7 kap. 5 § 2 st. FBL). Möjligen skulle det sistnämnda kunna åberopas av dig i det här fallet.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
När det gäller den ogiltigförklaring som du eftersträvar är det av förklarliga skäl ganska svårt för mig att kunna säga någonting med säkerhet. Det finns ett antal ogiltighetsregler som under vissa i lag angivna förutsättningar kan göras gällande, men den bedömningen förutsätter ingående kunskap om de faktiska omständigheterna vid tidpunkten för avtalets ingående (se framförallt 28-33 samt 36 §§ AvtL). Men utifrån din ärendebeskrivning finns det dessvärre ingenting som tyder på att några av avtalslagens ogiltighetsgrunder kan åberopas så här i efterhand varför min slutsats är att det lär bli svårt att komma ifrån den nyttjanderätt som din mor har upplåtit till grannen. Om inte denne frivilligt skulle gå med på att justera eller häva servitutet vill säga.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
