Sa upp hyresgäst innan tillträde - hur mycket är skälig ersättning?
Hej!
Jag har skrivit kontrakt med en hyresgäst om inflyttning 1/10 2018
Kontraktet är underskrivet av båda parter
När jag nu berättar för de andra hyresgästerna i huset om att dom skall få nya grannar samt att dom har två stora hundar med så är det en hyresgäst som har allergiproblem och hotar med att flytta.
Ytterligare en annan hyresgäst är rejält negativ.
Det är givetvis jag som hyresvärd som är skuld till det hela (har inte tagit reda på allergiproblemen)
Har meddelat nya hyresgästerna om problemet samt vill annullera kontraktet, är beredd att ersätta dom ekonomiskt
Vad är en skälig ersättning? hur löser jag smidigast problemet
MVH
Lawline svarar
Vi tolkar din fråga som att du av rent affärsmässiga skäl vill säga upp hyresavtalet med den nya hyresgästen för att inte eventuellt förlora befintliga hyresgäster, och inte för att du är skyldig att göra det.
Omedelbar uppsägning från din sida utgör ett väsentligt avtalsbrott. Detta är ni nog båda ense om. Den nya hyresgästen har rätt att ersättas med belopp som försätter honom eller henne i samma ekonomiska läge som om hyresavtalet inte hade sagts upp (positivt kontraktsintresse). Har hyresgästen tecknat ett förstahandskontrakt så får man utgå från att hyresgästen hade kunnat behålla bostaden så länge han eller hon hade velat. Är det ett andrahandskontrakt så hade hyresgästen fått behålla bostaden under avtalat tid eller under uppsägningstiden. Skadeståndsskyldigheten i det första fallet är i princip obegränsad i tid medan den i det andra fallet är begränsad till den tiden då hyresgästen hade fått behålla bostaden (troligtvis tre månader).
I och med uppsägningen, tvingas den nya hyresgästen i princip ta första bästa boende för att ha någonstans att bo med start i oktober. Om hyresgästen endast hittar boende som är dyrare, kan du krävas på mellanskillnaden hyresgästen tvingas betala på grund av uppsägningen. Hyresgästen måste dock hela tiden sträva efter att hitta boende som matchar eller understiger hyran enligt ert hyresavtal (skadebegränsning). Du är i princip enbart skyldig att utge ersättning om hyresgästen inte rimligen kan begränsa sin ekonomiska skada. Om hyresgästen underlåter att flytta ytterligare en gång på grund av olägenheten, trots att det finns boende med lägre hyra, så upphör din ersättningsskyldighet omedelbart. Det verkar dock som att du vill göra upp i en klumpsumma nu med en gång.
Svaret beror på vad hyran uppgår till i ert hyresavtal och vad som finns tillgängligt på marknaden i det spannet. Man får uppskatta hur lång tid det tar för hyresgästen att hitta ett boende med liknande hyreskostnad och standard samt om hyresgästen tvingas betala något extra utöver dyrare hyra, t.ex. en extra flytt eller längre avstånd till arbetsplatsen och kostnaderna för detta. Hyresgästen har inte rätt till något skadestånd om ingen skada kan visas, dvs. att han eller hon tvingas betala extra på grund av din uppsägning. Rimligtvis skulle det kunna röra sig om ett par tusenlappar under några månaders tid tills hyresgästen kan begränsa sin skada genom ytterligare en flytt. Finns det inga lediga bostäder (inkl. andra hand) så får hyresgästen ta in på motell/hotell (om det inte går att begränsa kostnaderna, rimligtvis kortare period). Dessa förväntade typkostnader är skälig ersättning enligt allmänna kontraktsrättsliga principer. Ni kan såklart avvika från detta om båda är överens om det.
Du löser det smidigast genom att erbjuda en klumpsumma så slipper du hålla koll på hyresgästens förväntade kostnader och skadebegränsande agerande. Vi kan inte rekommendera någon summa eftersom det förutsätter kännedom om er hyra och förväntade typkostnader i er kommun. Det är ingen exakt vetenskap, så utgå från sådana kostnader och erbjud en motsvarande klumpsumma. Om hyresgästen kräver för mycket eller är svår att komma överens med, får du gärna höra av dig till mig så kan vi på byrån prata pris och uppdrag för att hjälpa dig med att förhandla.
Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se
