Restauranglokal och underhållsansvar

2015-11-25 i Hyresavtal
FRÅGA
Hej Vi äger och driver en restaurang i Stockholm och hyr således lokalen av en brf. Denna brf har i vårt avtal avskrivit sig allt ansvar när det kommer lokalen. Allt från fettavskiljare (lag på det) ska ej gåAtt avtala bort till ytterfönster osv. Verkligen allt. Men nu vart det lite mycket när de vill att vi ska åtgärda fläkten på taket av fastigheten som styr köksfläkten.Frågan är alltså har de inget ansvar för den lokal de hyr ut? Vi har inte installerat fläkten.
SVAR

Hej och tack för att du skriver till Lawline!

Ett avtal är en ömsesidig viljehandling och bådaparter bör vara överens om innehållet innan det signeras. Tyvärr är det dock såatt hyresvärden ofta har det kunskapsmässiga övertaget vid uthyrning av t exlokaler, varför hyresavtalet oftast dikteras ensidigt av hyresvärden. Somhyresgäst bör man därför vara vaksam och sätta sig in i vilka skyldigheter ochrättigheter parterna egentligen har enligt hyresavtalet. I ett kommersiellthyresförhållande är parterna normalt fria att avtala på vilket sätt de vill,med undantag för vissa tvingande regler till hyresgästens förmån i 12 kapJordabalken (JB eller hyreslagen).

För att helt kunna avgöra vad som gäller er emellanskulle jag behöva läsa igenom hyresavtalet. Mycket generellt gäller dock atthyresvärden ansvarar för fastighetens fasta installationer och hyresgästen förlokalen i övrigt samt för egna installationer. Många kommersiella hyresavtalinnehåller en s k gränsdragningslista i vilken det klart och tydligt framgårvilken part som har vilket ansvar för installationer, inventarier etc. Jagförmodar att en sådan saknas i ert fall.

Vad ni i hyresavtalet har avtalat om lokalens skickspelar också in. Om inget annat har avtalats gäller huvudregeln i 12 kap 9 §hyreslagen. Lokalen ska enligt paragrafen tillhandahållas hyresgästen i sådantskick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Om ni hyr enlokal med ändamålet att bedriva restaurangverksamhet är det möjligtvis någotanmärkningsvärt att lokalen inte före tillträdet var utrustad med en fettavskiljare.Det saknas då en teknisk standard som är normal för denna typ av lokaler. Fördet fall ni även var tvungna att byta ut ytterfönstren enligt avtalet bör dettadessutom avspeglas i hyresnivån så att ni får en rimlig kompensation för dessa åtgärder.Men det är alltså samtidigt helt i sin ordning av avtala på detta sätt, omparterna har gjort det.

Om ni däremot har hyrt lokalen i s k befintligtskick enligt 12 kap 9 § 2 st. 1 p hyreslagen kan det vara lite värre. Då hyr nilokalen som den ser ut, rakt upp och ner, och det är upp till er att upptäcka ev.fel och brister. Fel och brister som ni inte kände till eller kunnat upptäckamed vanlig uppmärksamhet när avtalet ingicks, s k dold brist (12 kap 11 § 3 st.hyreslagen), kan ni då påpeka före tillträdet. En lokal kan alltså även upplåtasutan att den kan användas för det avsedda ändamålet.

Framgår det i hyresavtalet att ni ska åtgärdafläkten på byggnadens tak? Om inte bedömer jag inte att ni har någon skyldighetatt göra detta. Det är en åtgärd som bör ligga inom ramen för hyresvärdensåtaganden och normala arbetsuppgifter samt att det är hyresvärdens (ellerfastighetsägarens) egendom. Hyresvärden har absolut ett ansvar för den lokal dehyr ut. För det fall lokalen avviker från avtalat skick har ni som hyresgästrätt att t ex begära nedsättning av hyra eller avhjälpande av brist samt ivissa fall skadestånd enligt hyreslagen.

Återkom gärna om du behöver ytterligare hjälp.

Malin Placht
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll