Rent-to-own i svensk rätt
Är det möjligt att göra en rent-to-own i Sverige?
Rent-to-own är ett mellanting mellan att hyra ut sin bostad och att sälja den.
I korthet går det ut på att hyresgästen tillsammans med hyreskontraktet skriver på en köpoption där de får rätt att köpa bostaden till ett fast pris upp till 2 år in i framtiden. I utbyte lämnar de en större icke-återbetalningsbar handpenning när de skriver på optionen och vanligtvis gör de också månatliga inbetalningar som kommer dras av på slutpriset när de bestämmer sig för att köpa.
1. Går detta att göra i Sverige?
2. Går det att göra som privatperson eller behöver man ett företag?
3. Är det någon skillnad om man försöker sälja en bostadsrätt eller ett hus?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
I mitt svar har jag valt att behandla den centrala problematiken för att det upplägg du beskriver skulle kunna förverkligas, nämligen om det över huvud taget kan förverkligas genom ett bindande avtal. Mitt svar inriktar sig på de rent civilrättsliga reglerna och bortser därför från t.ex. skatterättsliga konsekvenser, då de senare reglerna i princip inte inverkar på frågan om ditt upplägg ens är möjligt att genomföra.
Jag kan också tipsa att det finns ett äldre svar på Lawline som i stora drag behandlar samma frågor: Hyrköp av fast egendom och optionsvillkor
Optionsrätt till fast egendom och bostadsrätt
Det går inte att sluta bindande avtal om optionsrätt till fast egendom, med vissa undantag. Således fungerar upplägget i princip inte för fast egendom. Ett mer utvecklat svar på samma fråga finns här: Är förköpsrätt till fastighet giltig?
När det gäller annan egendom än fast egendom är dock huvudregeln att optionsavtal är bindande. För specifikt bostadsrätter följer av rättsfallet NJA 1992 s. 66 att avtal om optionsrätt till bostadsrätt är bindande. För att vara bindande måste dock ett sådant avtal vara skriftligt.
Villkorat köp av fast egendom
Det finns dock ett annat sätt att få en liknande effekt som ditt upplägg för fast egendom. Ett fastighetsköpeavtals fullbordan eller bestånd kan nämligen villkoras, se 4 kap. 4 § jordabalken (1970:994) (JB). Sådana villkor får dock inte sträcka sig längre än två år från dagen då köpehandlingen upprättades. Om gränsen överskrids är hela köpet ogiltigt.
Ett undantag gäller dock för villkor som innebär att köpets fullbordan eller bestånd beror av om köpeskillingen betalas eller inte, se 4 kap. 4 § andra stycket JB. För sådana villkor finns ingen gräns på två år.
Det går alltså att få en liknande effekt genom att låta fastighetsköparen periodvis betala av köpeskillingen. Skillnaden är dock att fastighetsköparen äger fastigheten från början, vilket kan vara problematiskt för ditt upplägg.
För mer läsning, se t.ex. rättsfallet NJA 1977 s. 509.
Övriga villkor i upplägget
Vad gäller bostadsrätter kan jag inte i och för sig se några egentliga problem med villkoren om handpenning och månatliga avbetalningar. Huvudregeln i Sverige är att avtalsfrihet gäller.
Det kan dock vara bra att utforma avtalet så att det inte rör sig om en form av avbetalningsköp. Om en domstol skulle komma fram till att det egentligen rör sig om ett avbetalningsköp måste du ha ett giltigt äganderättsförbehåll i avtalet för att inte gå miste om bostadsrätten ifall hyrestagaren går i konkurs. Det finns ett äldre svar på Lawline som bl.a. behandlar äganderättsförbehåll, Köp med återtagandeförbehåll under pågående personlig konkurs.
En omklassificering kan också få andra märkliga effekter för upplägget i sig, som du nog inser, varför det kan vara bra att kontakta en specialiserad jurist som kan utforma ett avtal som håller. Det kan du göra HÄR. Vill du dock själv läsa vidare om omklassificering av avtal kan jag rekommendera det dåvarande Justitierådet Torgny Håstads tillägg i NJA 2009 s. 79, som återfinns efter Högsta domstolens domslut.
Sammanfattning
Det går som huvudregel inte att sluta avtal om optionsrätt till fastigheter. Ett skriftligt avtal om optionsrätt till bostadsrätt är dock bindande, men om det skulle klassificeras som ett avbetalningsköp kan det få omfattande rättsliga konsekvenser för hela upplägget. Det spelar ingen roll om du sluter avtalet som privatperson eller genom ett företag.
Jag hoppas att det var svar på din fråga!
Behöver du vidare hjälp med optionsrätt till fast eller lös egendom, eller andra problem med leasingliknande upplägg, är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
