Regler kring uthyrning av lös- och fast egendom

2019-12-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Hej! Kan man hyra ut egendom fritt eller finns det lagar och regler att tänka på?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att du vill veta hyrning av lösa saker och hyrning av fast egendom.

Jag kommer först börja med att förklara om du kan hyra ut lös egendom fritt eller inte. Sedan kommer jag att redogöra för om du kan hyra ut fast egendom fritt eller inte.

Vad gäller vid uthyrning till en konsument (privatperson)

Det finns lagar att tänka på beroende om du ska hyra till en konsument (privatperson) eller en näringsidkare (företag). Om du har tänkt att hyra en lös sak (lös egendom) till en konsument (privatperson) finns det lagar som är tvingande regler, se lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden.

Enligt svensk lag har det ansetts att konsumenter (privatpersoner) är mer skyddsvärda än näringsidkare (företag). När du ingår ett avtal med en konsument och du är näringsidkare i avtalsförhållandet är det konsumenten som skyddas i större omfattning.

Du kan hyra ut lös sak (lös egendom) fritt, men du ska tänka på att de avtalsvillkor som du ingår med konsumenten ska vara skäliga. Till exempel om du ingår ett avtal med en konsument om uthyrning av dator X och i avtalsvillkoren framgår det att du som näringsidkare har endast rätt att säga upp avtalet och inte konsumenten, detta utgör ett konkret exempel på ett oskäligt avtalsvillkor för en konsument och det accepterar inte lag om avtalsvillkor i konsumentförhållanden.

Med det sagt kan du hyra ut lös egendom delvis fritt, men de avtalsvillkor som du ingår med en konsument ska vara skäliga.

Vad gäller vid uthyrning till en näringsidkare (företag)

Om du istället vill hyra till näringsidkare (företag) är det istället lagen om avtalsvillkor mellan näringsidkare som blir aktuell. Syftet med lag om avtalsvillkor mellan näringsidkare är att den ska minska ojämlikhet mellan parter, men framförallt ska lagen tillämpas på avtalsförhållanden mellan stora och små företag, för att göra det mer konkret ska jag ge dig ett exempel.

Till exempel när du som näringsidkare (företagare) ingår ett avtal med företag X om uthyrning av maskin Y. Företag X är ett ganska litet företag till skillnad från dig som är ett större företag. När du och företag X ingår ett avtal och det avtalet innehåller ett avtalsvillkor som är oskäligt för företag X – så kommer företag X skyddas i större omfattning enligt lagen om avtalsvillkor mellan näringsidkare.

Du kan hyra ut lös egendom fritt till näringsidkare men ska ha i åtanke att de avtalsvillkor som du ingår ska vara skäliga för motparten.

Få mer vägledning via avtalslagen

Utöver de nämnda lagarna om avtalsvillkor kan det även vara bra för dig att beakta avtalslagen. Avtalslagen generella frågor är applicerbara på alla typer av avtal. Avtalslagen handlar om hur det går till att ingå ett avtal och den berör de grundläggande reglerna för att ingå avtal, samt de fall då avtal blir ogiltigt.

Avtalet kan till exempel innehålla:

- vad ni ingår avtal om t.ex. uthyrning av dator X

- vem det är som ingår avtalet t.ex. Mats Andersson

- när uthyrningen sker t.ex. uthyrning 25-05-2019

- när återlämning ska ske t.ex. återlämning 10-06-2019

- ansvarsbestämmelser t.ex. om Mats Andersson inte lämnar dator X den 10-06-2019 ska Mats betala 100 kr för dröjsmålsränta för varje dag som går.

Exemplet ovan som jag har angivit är endast ett exempel, därför är mitt råd att boka tid hos Lawline Juristbyrå för att få hjälp att upprätta ett korrekt avtal.

Ingen lag för lösa saker

Det saknas direkt tillämplig lagstiftning om att hyra lösa saker därför är det extra viktigt att avtalet blir korrekt utformat.

Övrigt

Utöver är det viktigt för dig att tänka på när du ingår ett avtal med en person så ska du se till att personen har rättshandlingsförmåga. Rättshandlingsförmåga får en person vanligtvis när man blir myndig – det vill säga fyllt 18 år, 9 kap. 1 § Föräldrabalken. Till exempel om det är en person som är under 18 år ska du se till att vårdnadshavarens medgivande föreligger, om det inte gör det kan du inte ingå avtal, då avtalet kommer att ogiltigförklaras.

Hyra ut - fast egendom

Uthyrning av fast egendom har ett eget kapitel i Jordabalken, nämligen 12 kap. jordabalken. I 12 kap. jordabalken finner du allt från besittningsrätt, hyresavtalet, hyrestid, uppsägningstid med mera. Däremot om du är privatperson och hyr ut till exempel din bostad, blir lag om uthyrning av egen bostad (LUEB) applicerbar i det fallet och gäller före jordabalken. Dock, om en viss regel finns i jordabalken och motsvarande inte finns i lagen om uthyrning av egen bostad, innebär det att den regeln i jordabalken kommer att gälla, 1 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad.

Det som är viktigt för dig att tänka innan du hyr ut en villa eller en lägenhet att du ska beräkna vilken hyra som är skäligt att ta ut. Det innebär att du inte kan ta ut vilken hyra som helst. Den hyra som du väljer att ta ut ska vara baserad på kostnaderna du har för huset samt kapitalkostnader, som räntekostnader och dylikt.

Uthyrning av egen bostad

Om du ska hyra ut en bostad som du äger gäller, lag om uthyrning av egen bostad. Du kan hyra ut din egen bostad fritt, men det kan vara viktigt för dig att upprätta ett avtal med hyresgästen som du ingår avtal med, eftersom ett hyresavtal är en säkerhet för dig som hyresvärd. Om du äger en bostadsrätt är det viktigt att du frågar bostadsrättsföreningens samtycke innan du hyr ut.

När du hyr ut din egen bostad innebär det att hyresgästen inte har besittningsrätt. Vilket innebär att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet efter det att avtalet har löpt ut. Däremot om det till exempel inte framgår i hyresavtalet om uppsägningstid så gäller 1 månad för hyresgästen och 3 månader för dig som hyresvärd, 3 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad. Men om det framgår av hyresavtalet så behövs det inte sägas upp, eftersom det upphör att gälla efter tiden har gått ut. Lag om uthyrning av egen bostad ger även till dig som hyresvärd mer utrymme att bestämma hyran.

Jordabalkens 12 kap. - tvingande regler

När det däremot gäller att hyra ut en bostad som du inte äger till exempel en hyresrätt är det viktigt för dig att fråga hyresvärden om lov innan du hyr ut, eftersom du inte kan hyra ut fritt utan tillåtelse. Här blir inte lag om uthyrning av egen bostad tillämplig utan jordabalken 12 kap.

Vad du har för ansvar när du hyr ut

Det är viktigt för dig att veta att du som förstahandshyresgäst har ansvaret för bostaden. När du hyr ut kommer du ansvara för bland annat att hyresgästen som hyr i andra hand är skötsam och att din hyra betalas i tid. Därför är min rekommendation att du som hyresvärd tar hand om hyresavierna och sköter betalningarna.

Sammanfattningsvis

Sammanfattningsvis innebär det att du kan hyra lös egendom fritt, men du ska tänka på att de avtalsvillkor som du ingår med din motpart ska vara skäliga för båda. Däremot kan du inte hyra fast egendom fritt utan du måste tänka på en hel del regler.

Hoppas att du fick svar på din fråga!

Lycka till!

Med vänliga hälsningar,

Rahime Duman
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll