Reavinstskatt vid försäljning av fastighet i Tyskland
Hej,
jag hare ärvt en fastighet efter min mor i Tyskland vilken jag vill sälja. Behöver jag betala reavinstskatt på försäljningen och hur beräknas den?
Jag vet att lägenheten togs över av min mamma i samband med skilsmässan och då hade man kommit överens om ett pris. Eller lutar man sig mot det priset föräldrarna betalade när de köpte fastigheten?
Mvh
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Är du skattskyldig för försäljningsvinsten?
Vid försäljning av fastighet i utlandet kan man i vissa fall komma att bli beskattad för kapitalvinsten i Sverige. Svaret på huruvida du behöver betala skatt på vinsten av försäljningen beror av huruvida du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige samt eventuella skatteavtal mellan Sverige och Tyskland.
Om du är obegränsat skattskyldig i Sverige behöver du betala skatt på vinsten av försäljningen av fastigheten i Tyskland eftersom man som obegränsat skattskyldig är skattskyldig för alla inkomster i Sverige och i utlandet. (3 kap. 8 § IL)
Du är obegränsat skattskyldig i Sverige om du:
- Är bosatt i Sverige (dvs. faktiskt bor i Sverige och ska vara folkbokförd enligt 6-13 §§ Folkbokföringslagen),
- Stadigvarande vistas i Sverige (dvs. en sammanhängande vistelse av minst 6 månader, tillfälliga avbrott i Sverige vistelsen saknar dock betydelse), eller
- Har väsentlig anknytning till Sverige och har tidigare varit bosatt i Sverige.
(3 kap. 3 § IL)
Förutsatt att du är obegränsat skattskyldig i Sverige är du alltså skattskyldig i Sverige för vinsten av försäljningen av fastigheten i Tyskland.
Mellan Sverige och Tyskland finns dock ett skatteavtal (SÖ 1994:42) som är tillämpligt bland annat avseende vinstskatt på försäljning av fastighet för att undvika dubbelbeskattning i Sverige och Tyskland. (art. 2.1a) Jag utgår i mitt svar från att du har hemvist i Sverige. (art. 2.4) Skatteavtalet anger att vinst som du som har hemvist i Sverige förvärvar genom överlåtelse av fast egendom i Tyskland får beskattas i Tyskland. (art. 13.1) Skatteavtalet anger vidare att beträffande person med hemvist i Sverige som uppbär inkomst som får beskattas i Tyskland så undviks dubbelbeskattning genom att Sverige från vinstskatten avräknar ett belopp motsvarande den skatt som erlagts i Tyskland avseende vinsten. (art. 23.2)
För att besvara din fråga är du alltså skattskyldig i Sverige men den skatt du betalar på vinsten i Tyskland avräknas alltså på den skatt du ska betala i Sverige så du slipper dubbelbeskattning.
Hur beräknas vinsten?
När du säljer en fastighet utomlands beskattas du på samma sätt som vid försäljning av motsvarande fastighet i Sverige.
Vinsten/förlusten räknas ut på följande sätt:
+ Försäljningspris
- Försäljningsutgifter
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
= Vinst eller förlust
+ Kvarvarande uppskovsbelopp
= Vinst eller förlust
Eftersom du fått fastigheten genom arv tar du över tidigare ägares inköpspris. Ditt inköpspris är alltså det inköpspris din mor hade när hon köpte fastigheten.
HÄR finns det mer information angående deklarationen och mer om hur du räknar ut vinsten.
Reavinstskatt
När du har sålt en fastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. Detta innebär att du ska betala 30 % i skatt på 22/30 av vinsten. Om vinsten är 100.000 blir alltså beloppet som du ska betala skatt på 100.000 x 22/30 = 73.333. Skatten som du ska betala blir då 30 % av 73.333, dvs. 0,3 x 73.333 = 21.999:-.
Sammanfattning
Förutsatt att du är obegränsat skattskyldig i Sverige ska du beskattas för vinsten av försäljningen i Sverige. Jag utgår även i mitt svar från att du har hemvist i Sverige. Mellan Sverige och Tyskland finns dock ett skatteavtal för att förhindra dubbelbeskattning. Eftersom vinsten enligt skatteavtalet även får beskattas i Tyskland ska avdrag på den svenska skatten göras motsvarande det som du beskattas för i Tyskland. Ovan kan du se hur du räknar ut vinsten av försäljningen. Inköpspriset är det som din mor köpte fastigheten för.
Hoppas detta besvarade dina frågor, om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se. Om du är intresserad av vidare rådgivning på telefon får du också gärna höra av dig på min mail så bokar vi in en tid.
Med Vänlig Hälsning
