Reavinstbeskattning och låneavbetalning
Jag och min man (jag svensk, han amerikan med permanent uppehållstillstånd men ej medborgare, om det spelar roll) köpte ett hus 2009 och betalade topplånet kontant. Vi hr kvar bottenlånet på 500,000kr. Fastigheten (fristående hus med mycket gräsmark runtkomkring) är taxerad till cirka 340,000kr.
Vi känner att vi inte har ork nog att fixa upp det här gamla huset - 'moderniserat' på 40-talet och renoverat senast på 80-talet - och vill sälja av det för flytt till lägenhet eller liknande. Vi kommer fortfarande att vara ihop, bara i en mindre, mer lätthanterlig fastighet.
Hur ser skattesituationen ut då, om hela försäljningssumman (eller det mesta av den) går direkt till att betala av bottenlånet? Behöver vi först skatta på försäljningen, eller kan vi direkt skyffla vidare hela pengen till banken som låneavbetalning?
Då köpesumman var 650,000kr och bottenlånet är 500,000kr, så 'äger' banken ju redan en stor del av fastigheten som det är.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som om den handlar om förhållandet mellan betalning av skatt på grund av försäljningen och betalning av skuld till banken på grund av lånet. Har jag tolkat frågan fel är du välkommen att återkomma med följdfrågor.
För det första ska jag kommentera om beskattningdelen. För att börja med skulle jag vilja förklara att skatten egentligen inte betalas "på försäljningen" utan på realisationsvinsten. Vad betyder detta? Frågan regleras i inkomstskattelagen (i det följande IL). Huset utgör en tillgång i lagens mening och försäljningen räknas som en avyttring (IL 44 kap. 3§). Eventuell vinst vid avyttring av tillgången utgör en kapitalvinst (IL 41 kap. 2§) och beskattas i inkomstslaget kapital (IL 41 kap. 1§). Vinsten består utav skillnaden mellan ersättningen och anskaffningsutgifter (IL 44 kap. 13-14§§), dvs priset ni får nu minus det belopp ni betalade när ni köpte huset. På denna skillnad ska skatten betalas. Under förutsättning att det handlar om en privatbostadsfastighet blir skattesatsen på vinsten 22% (IL 45 kap. 33§ och 65 kap. 7§).
För det andra är det så att låneförhållandet mellan er och banken är en privat skuld. Banken äger egentligen inte huset utan huset utgör en säkerhet för banken för risken att ni inte betalar tillbaka lånet. Det finns egentligen inget rättsligt förhållande mellan försäljnignspriset och skulden till banken: jag förstår att situationen kan se ut som om ni köpte huset med bankens pengar och nu säljer ni huset så att banken kan få tillbaka sina pengar, men de juridiska förhållandena inom denna situation är lite annorlunda. Nämligen är det så att ni lånade pengar från banken, ni blev ägarna till dessa pengar, och använde dem för att köpa huset. Nu, när ni säljer huset, får ni en intäkt: försäljningspriset. På vinsten, som jag förklarade i föregående stycket, ska skatten betalas. Efter detta får ni använda resterande summa pengar för att göra vad som helst, till exempel betala tillbaka skulden till banken. Gör ni inte det så aktualiseras säkerheten och får banken rätt att få sina pengar genom en så kallad exekutiv försäljning av huset. Med detta försöker jag förklara att skattebetalningen och banklånet egentligen inte är kopplade till varandra.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga!
Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.
Med vänliga hälsningar,
