Rättsligt fel vid köp av fast egendom
Vi har köpt ett hus på landet, där mäklare förklarade att vi äger vägen som går mellan huset och garaget, och det står även i köpekontraktet att grannfastigheten har servitut att få köra igenom vår fastighet till sin skogsfastighet, men enligt Lantmäteriet så äger inte vi samfundvägen, utan det gör skogsfastigheten och vi har servitut att få köra in på vår fastighet, vi känner oss lurade, att vi inte äger vägen på vår mark, vi hade inte köpt fastigheten om vi vetat detta, vad gör man, vi behöver ett gott råd.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna för fastighetsköp finns i Jordabalken (JB).
Ett rättsligt fel föreligger om fastigheten besväras av rättslig belastning som köparen varken kände till eller borde känt till. Detta kan exempelvis vara ett felaktigt servitut som inte framkommer i köpekontraktet. Du som köpare kan förvänta dig att få fastigheten fri från upplåtelser, inteckningar och andra rättsliga belastningar om säljaren inte har upplyst dig om annat och misstankar inte har väckts innan avtalet skrevs under. En brist i detta hänseende är ett rättsligt fel.
Du som köpare saknar undersökningsplikt i fråga om rättsliga fel.
Om fel har konstaterats kan tre olika påföljder påkallas: prisavdrag, hävning och skadestånd. 4 kap. 12 § JB avhandlar vilka rättsliga påföljder du kan göra gällande om kriterierna för rättsligt fel är uppfyllda. Bestämmelsen ger dig rätt att göra avdrag på skadeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Den senare åtgärden förutsätter dock att mindre än ett år gått sedan köpet. Avdraget på köpeskillingen beräknas i regel som fastighetens marknadsvärde med och utan felet.
För att du ska få framgång mot säljaren förutsätts att du reklamerar, dvs. invänder mot säljaren. Detta måste göras så skyndsamt som möjligt efter det att felet upptäcktes eller borde ha upptäckts. Hur den tidsfristen beräknas varierar beroende på köparens kvalifikationer och övriga omständigheter. Högsta domstolen har godtagit en frist om 4.5 månader efter det att köparen borde ha upptäckt felet, se NJA 2008 s. 1158.
Min rekommendation är att du kontaktar en jurist för att ta ärendet vidare, det kan du göra här.
