Rättsligt fel vid fastighetsköp
Har nyss gjort affär på en del av en jordbruksfastighet, Kontraktet är skrivet och allt är i sin ordning,
men nu har det blivit frågetecken från Lantmäteriet vid ansökan on lagfart.
Säljaren hävdar att han ensam förfogar över fastigheten, efter en skillsmässa, men något bevis på detta
finns inte från bodelningen. Frågan är hur är mitt köp skyddat i väntan på att det ska komma
fram något som bestyrker att han äger fastigheten.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.
Reglerna för fastighetsköp återfinns i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994
Om det inte går att få lagfart på fastigheten är det att betrakta som ett Rättsligt fel. Rättsliga fel behandlas i 4:15-17 JB.
i 4:15 JB står det
Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av väsentlig betydelse.
Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder
Du har alltså både en hävningsrätt och en skadeståndsrätt. Dessa påföljder kan dock endast göras gällande under förutsättningen att du var i god tro vid köpet.
Vidare så är reglerna om godtrosförvärv i 18:1 JB av intresse där det i första stycket står
"Har fast egendom förvärvats genom överlåtelse och var överlåtaren ej rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, är förvärvet likväl giltigt, om lagfart på egendomen vid överlåtelsen var beviljad för överlåtaren och om förvärvaren vid överlåtelsen eller, när egendomen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren ej var rätt ägare. Vad nu sagts gäller ej förvärv som skett vid exekutiv försäljning."
En godtroende förvärvare får således behålla sitt förvärv utom i fall där ogiltighetsanledningen är av särskilt allvarlig art. Dessutom kompenseras den vars förvärv får vika av staten. De allvarliga ogiltighetsanledningar som avskär möjligheterna till godtrosförvärv uppräknas i 18:3 JB. Där nämns för det första att godtrosförvärv inte är möjligt om den handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad, utfärdad av någon som saknade behörighet därtill eller är tillkommen under sådant tvång som avses i 28 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. För det andra saknas godtrosförvärvsmöjligheter när den rätte ägaren, vid utfärdandet av handlingen på vilken äganderätten grundats, var i konkurs, var omyndig eller handlade under påverkan av en psykisk störning. Detsamma gäller för det fall denne inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt Föräldrabalken (lag 1949:381) var förordnad för honom. För det tredje kan godtrosförvärv inte ske om förvärvet enligt lag är ogiltigt eftersom det inte skett i föreskriven form eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor. Detsamma gäller om förvärvet är ogiltigt eftersom det inte skett med samtycke av någon vars rätt beröres eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av domstol eller annan myndighet.
Ifall något var oklart i mitt svar eller du undrar över något annat når du mig på
emil.forssell@moretime.se
tel
0766444976
Vänligen
