Rätt att säka upp lokalhyreskontrakt i förtid
Hej. Vi är en förening som hyr en gammal fastighet av kommunen. Hyresavtalet är nyligen automatiskt förlängt och gäller fram 2023. Nu har vi fått reda på att kommunen är igång med att ändra detaljplanen för området i syfte att bygga bostäder.
Om detaljplanen ändras, har kommunen då möjlighet att bryta avtalet i förväg, med hänvisning till just ändrad detaljplan? Eller blir det ett avtalsbrott som vilket som helst?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss med din fråga!
Generellt när det gäller lokalhyresförhållanden så har lokalhyresgäster ett svagare skydd än bostadshyresgäster. En hel del av reglerna i hyreslagen (12 kap. jordabalken) går att avtala bort. Det betyder att man egentligen behöver kontrollera ert hyresavtal för att kunna svara på exakt vad det innebär.
Det indirekta besittningsskyddet
Som lokalhyresgäster har ni vad som kallas indirekt besittningsskydd vilket regleras i 12 kap 57 § jordabalken. Det innebär att en hyresgäst måste flytta vid hyrestidens utgång, givet att hyresvärden sagt upp hyresgästen. Hyresvärden kan dock bli skadeståndsskyldig.
Det finns som regel ingen möjlighet att säga upp en hyresgäst i förtid. Skulle det finnas en anledning till att hyresrätten är förverkad så upphör avtalet att gälla. En grund för att er rätt ska vara förverkad är om ni exempelvis inte betalar hyran i tid.
Ekonomisk kompensation för att flytta
Även om det inte finns någon möjlighet för hyresvärden att säga upp er i förtid så går det att avsluta hyresavtalet – om ni kommer överens. Ett exempel på uppgörelse skulle kunna vara att de hittar en annan lokal åt er. Självklart är den lokalen någon som ni måste acceptera. Skulle de inte hitta någon lokal som ni kan acceptera skulle man kunna träffa en uppgörelse som innebär att avtalet upphör att gälla vid ett visst datum mot att ni får ekonomisk ersättning av hyresvärden. Gällande storleken på ersättningen så går det inte att säga hur stort belopp det kan handla om utan det handlar snarare om att hitta en summa som ni kan acceptera och som de är villiga att betala.
Avslutningsvis vill jag poängtera att det är väldigt viktigt att ni "sköter er". Om kommunen skulle vilja bli av med er som hyresgäster så lär de ta varje tillfälle i akt att försöka bli av med er om ni exempelvis betalar hyran för sent. Men så länge ni sköter er kan de inte säga upp er i förtid.
Sammanfattningsvis så anser jag att ni inte behöver vara oroliga för att bli uppsagda. Har ni några frågor kan ni kontakta mig på louise.beskow@lawline.se
Hälsningar
