Rätt att retroaktivt ta betalt för lokalhyra?
Hej,
Jag hyr en lokal sen 1997 i Solna
Den används som kontor samt del av lokal som övernattning. ( rätt till övernattning finns inskrivet i hyresavtalet. Bor i skärgården så övernattning nyttjas numera sällan.)
Har haft den i två tidigare bolag varav ett är sålt och det andra avvecklat.
Sen dec 2005 har jag den i ett handelsbolag.
Nu säger värden att de räknat fel på index och vill påföra det felaktiga beloppet?
Har de rätt att räkna upp hyran retroaktivt?
Vet ej belopp ännu men värden påstår att det är en betydande summa för att låta vara oreglerad.
Jag påstår att de får göra korrigering av index på kommande hyra och ej retroaktivt.
Tacksam för klarläggande vad hyreslagen säger.
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Du undrar huruvida hyresvärden har rätt att ta betalt för hyra retroaktivt, då de tidigare beräknat hyresbeloppet felaktigt. Regler om hyra finns i 12 kapitlet Jordabalken.
Indexklausuler eller andra klausuler om rörlig hyra är endast tillåtna vid ett hyresavtal som löper på bestämd tid i minst tre år. Så verkar vara fallet i din situation. Det innebär att hyran kan bestämmas enligt en indexklausul och hyran ökar därmed lite varje år. Svaret blir beroende av vad som står i ert avtal. Som jag förstår din fråga framgår detta index av avtalet.
Huruvida avtalet har tillämpats eller ej är ännu en faktor och svaret blir således beroende även av det.
Utgår man från att avtalet gäller och att index tidigare har tillämpats i enlighet med detta, får hyresvärden som huvudregel inte ta ut hyra retroaktivt. I en situation där hyran redan är framförhandlad och värden kan bevisa att de räknat fel på index samt visa upp det rätta indexet är det dock sannolikt att hyran får tas ut retroaktivt. Så länge hyresförhållandet fortfarande pågår gäller inte heller special-preskriptionstiden i 61 § 12 kapitlet Jordabalken. Istället tillämpas den allmänna preskriptionslagen (1981:130) som stadgar en preskriptionstid på tio år (2 § Preskriptionslagen). Detta innebär att det felberäknade hyresbeloppen innan år 1999 är preskriberade och får inte tas ut retroaktivt.
Om index däremot inte har visat sig på tidigare hyresavier har du i praktiken kanske haft en fast hyra eftersom du inte har betalat index i enlighet med avtalet. Att då komma i efterhand och påföra ett indexbelopp kan bli problematiskt. Det är svårt att bedöma utan att ha tillgång till avtalsvillkoren, men det är mycket möjligt att det vid en tolkning av ert avtal kan vara så att det framförhandlade index inte gäller då båda parter tillämpat något helt annat. Då blir det mycket riktigt så att ni får teckna ett nytt avtal med korrigeringen och det nya beloppet kommer att synas på kommande hyror.
Observera att jag för ett fullgott svar skulle behöva tillgång till avtalsvillkor och mer information kring situationen.
Vänliga hälsningar,
