Rätt att nyttja parkering i bostadsrättsförening?
Hej!
Bor i en bostadsrättsförening med 2 parkeringsplatser i anslutning till vår enplanslägenhet, som vi av mäklaren fick veta att vi kunde nyttja. Dock står det inte något om detta i vårt upplåtelseavtal. Nu har styrelsen efter att vi bott här i 2 år, plötsligt beslutat att vi endast får nyttja den ena platsen och att den andra ska vara gästparkering. Vi betalar inte någon hyra för parkeringsplatsen. Vi har anmält till hyresnämnden och begärt medling, vilket vi inte fått svar på ännu. Under tiden har det satts upp skylt om gästparkering. Borde vi fått meddelande om detta? Vad gäller i en sådan här situation? Kan styrelsen bötfälla oss om vi parkerar på gästparkeringen?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Föreligger ett avtal?
Fråga om ni har rätt att nyttja båda parkeringsplatserna är beroende av om ni har ett nyttjanderättsavtal med bostadsrättsföreningen. Detta avtal kan uppkomma genom föreningens stadgar eller föreningsstämma, ett upplåtelseavtal eller i sista hand genom konkludent handlande.
Avtal genom stadgar
Stadgarna är bostadsrättsföreningens grundläggande regler som beslutas av föreningsstämman, det högsta beslutande organet inom en bostadsrättsförening. Av 9 kap. 5 § bostadsrättslagen framgår vad som måste finnas med i bostadsrättsföreningens stadgar, men utöver dessa obligatoriska bestämmelser kan stämman besluta om att införa ytterligare punkter som ska reglera bostadsrättsföreningen. Hur föreningen ska fördela sina parkeringsplatser kan med andra ord finnas reglerat i stadgarna. Om det således står att varje lägenhet har rätt att nyttja två parkeringsplatser är styrelsen skyldig att rätta sig efter detta.
Nyttjanderättsavtal
Om det inte finns reglerat i stadgarna är det upp till styrelsen i varje bostadsrättsförening att skapa egna regler och rutiner för uthyrning av garage- och parkeringsplatser. Det bör då upprättas en tydlig policy för nyttjande så att såväl styrelse som medlemmar vet vad som gäller. Under dessa omständigheter gäller även likabehandlingsprincipen, vilken innebär att alla medlemmar ska behandlas lika vid uthyrning.
Styrelsen kan således välja att upplåta parkeringsplatser till de boende mot betalning. I detta fall upprättas ett nyttjanderättsavtal där reglerna i 8 kap. Jordabalken (JB) gäller i tillämpliga delar (en upplåtelse av parkering utomhus är i juridisk mening ett s.k. lägenhetsarrende, se 8 kap. 1 § JB). Det kan i detta hänseende nämnas att avtalsfriheten mellan parterna är stor vid ett lägenhetsarrende samt att nyttjanderättshavaren saknar besittningsskydd till parkeringen: med andra ord kan en parkeringsplats sägas upp utan några särskilt angivna skäl.
I frågan nämner du att det inte står något i ert upplåtelseavtal om parkering. Om det inte finns reglerat i stadgarna och ni inte heller har ett skriftligt nyttjanderättsavtal föreligger ingen skyldighet för styrelsen att upplåta två parkeringsplatser till er. Däremot är fråga om ett avtal ändå kommit tillstånd på grund av konkludent handlande.
Avtal genom konkludent handlande
För att ett avtal ska uppstå genom konkludent handlande ska en part aktivt handla på ett sådant sätt som bekräftar att denne anser sig bunden av ett avtal. Ett sådant avtal ingås utan någon uttrycklig viljeförklaring från någon av parterna. Ett konkludent handlande är dock inte detsamma som en passivitet eller underlåtenhet att agera (de senare leder inte till ett bindande avtal). Skillnaden mellan konkludent handlande och passivitet är emellertid hårfin och gränsdragningen mellan desamma kan därför vara svår att dra. I ert fall skulle omständigheter som tyder på att ett avtal föreligger vara att ni exempelvis har erlagt betalning för två parkeringsplatser som styrelsen godkänt (i frågan skriver du dock att parkeringen nyttjas utan betalning) samt att styrelsen inte vidtagit åtgärder på två år. Ytterligare en omständighet som kan vara av betydelse är hur många parkeringsplatser övriga lägenheter har – detta kan vid en samlad bedömning visa på någon typ av partsavsikt från styrelsens sida. Närmare svar än så kan jag inte ge på huruvida ett avtal avseende parkering föreligger eller ej. Jag kan emellertid rekommendera er att anlita ett juridiskt ombud för det fall ni vill ha hjälp med att bevaka era intressen i en eventuell tvist i hyresnämnden.
Konsekvens av olovlig parkering
Enligt 1 § lagen om kontrollavgift vid olovlig parkering får en markägare ta ut en avgift om ett fordon parkerats i strid mot ett förbud som tydligt har skyltats med vägmärken inom området. Avgiften får inte överstiga de kontrollavgifter som gäller inom kommunen. Om ni inte har ett nyttjanderättsavtal avseende parkeringen och styrelsen därmed väljer att använda parkeringen som gästparkering har styrelsen rätt att ta ut en avgift om ni ändå skulle parkera där.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning eller för att anlita en jurist.
Med vänliga hälsningar,
