FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresavtal20/11/2018

Rätt att bryta hyreskontrakt rörande lokal i förtid

Vi är en ekonomisk förening bestående av kulturarbetare. Vi hyr en kontorslokal av en fastighetsvärd, där det uppstått skadedjursproblem (råttor, med allergiframkallande, illaluktande urin). Vi har fått en hyresfri period under den tid som saneringen pågått.

Värden har sagt att de inte tänker genomföra fler åtgärder. Däremot vill de höja hyran och få oss att skriva på ett kontrakt med längre bindningstid än idag.

Vi är osäkra på om de åtgärder som gjorts hittills verkligen hjälpt, och är tveksamma kring att skriva på ett nytt kontrakt (särskilt ett med längre bindningstid).

Kan vi bryta kontraktet ifall det visar sig att skadedjursproblemen (och följande påverkan på hälsan) inte åtgärdats på ett tillfredsställande sätt? Räcker det i så fall att problemen kvarstår eller måste de vara av någon viss grad?

Hittills har problemen gjort att vissa av oss inte kan vara i lokalerna på grund av allergiska reaktioner på råtturinen. Många av oss har slutat, och vi har svårt att få in nya medlemmar i föreningen på grund av osäkerhet om huruvida problemet kvarstår.

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

De relevanta reglerna hittar du i 12 kap. jordabalken (JB, äv. hyreslagen).

En hyresgäst får i vissa fall i förtid säga upp hyresavtalet utan uppsägningstid vid hyresvärdens avtalsbrott, t ex om det förekommer skador på lokalen. Begreppet "skada" omfattar här även det förhållandet att ohyra förekommer till men för hyresgästen (12 kap. 17 § JB).

Om lokalens skick inte regleras i avtalet utgår man från den standard som finns föreskriven i lag. Brister kan ge hyresgästen rätt till självhjälp (på bekostnad av hyresvärden), hyresnedsättning, skadestånd eller uppsägning (12 kap. 11 och 16 §§ JB).

Endast om hyresvärden efter tillsägelse inte åtgärdar bristen får du som hyresgäst säga upp avtalet. Som du nämner ska bristerna också vara av en viss "grad". Det heter att bristen ska vara av väsentlig betydelse. Obetydliga brister ger inte rätt till uppsägning. Vidare ska bristen vara av sådan art att den inte kan avhjälpas utan dröjsmål (dvs. tämligen omgående) eller hyresvärden ska trots tillsägelse ha underlåtit att så snart det varit möjligt för honom avhjälpa bristen. Några exempel i praxis är arsenik som förekommit i en lägenhet (NJA 1916 s. 229) samt då en portvakt som uppfört sig olämpligt (NJA 1939 s. 213).

Uppsägningen innebär att hyresavtal genast upphör att gälla (12 kap. 6 § JB). Notera att ni i så fall måste säga upp avtalet innan värden avhjälpt bristen, annars går ni miste om er möjlighet att säga upp avtalet.

Sammanfattning

Skadedjuren verkar orsaka er en hel del problem. Enligt min mening bör det anses vara en skada av väsentlig betydelse. Det innebär att ni har rätt till att i förtid säga upp hyresavtalet för att genast upphöra att gälla, om hyresvärden inte åtgärdar problemen. Eftersom problemen redan nu anses vara av väsentlig betydelse, räcker det ju med att de kvarstår. Om er hyresvärd emellertid åtgärdar problemet mister ni denna möjlighet.

Med vänlig hälsning,

Simon WikströmRådgivare