Rätt att bo i samägd fastighet samt rätt till avyttring av densamma
Hej!
Jag äger en fjärdedel av en villa vilken mina föräldrar skrev på mig på åttiotalet. Nu är pappa död och mamma bor där. Har jag rätt att bo i den eller att kräva att bli utlöst? huset är stort, 330kvm så brist på yta för mig finns det inte.
Vänligen¨
Mattias
Nyseparerad 40-åring med "två varannan veckas" barn
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar din fråga såsom att du undrar huruvida du har rätt att bo i en villa som du äger 1/4 av samt om det finns någon möjlighet för dig att krävs att bli utlöst. Eftersom du inte skrivit något annat utgår jag ifrån att det är din mamma som äger resterande 3/4 av villan.
Rätt att bo i villan
Som utgångspunkt har du rätt att bo i den villa där du äger 1/4. Detta följer av det äganderättsanspråk du har som delägare, du har alltså rätt att nyttja den egendomen du äger. Om det inte följer av gåvobrevet exakt vilken del av fastigheten som du fick så får ni komma överens om vilken del som du ska få nyttja.
Kräva att bli utlöst
Om ni inte skrivit något samäganderättsavtal så blir lag (1904:48 s.1) om samäganderätt tillämplig på denna situation. Enligt lagen 2 § så krävs samtliga delägares samtycke för en rättslig disposition som innebär ett förfogande över hela bostaden. Därför måste du och din mamma komma överens om att hon ska lösa ut dig, du kan inte tvinga henne till att göra det. Däremot finns det andra alternativ för dig om du vill avyttra din andel, jag kommer redogöra för dessa nedan.
Andra alternativ
Sälj din egen andel
Du kan helt enkelt sälja din fjärdedel i villan på den öppna marknaden till vemsomhelst. Detta följer av en motsatstolkning av 2 § samäganderättslagen som innebär att man får förfoga över sin egen del i det samägda godset utan att inhämta samtycke från övriga delägare. Se även till att följa reglerna i jordabalken som gäller för köp av fastighet.
Ansök om tvångsförsäljning av hela villan på offentlig auktion
Enligt 6 § samäganderättslagen kan du ansöka hos rätten om att hela villan ska bjudas ut på offentlig auktion. Utgångspunkten är att fastigheten bjuds ut till ett pris som minst motsvarar taxeringsvärdet när det gäller fastigheter. I annat fall gäller högstbjudande. Detta framgår av Högsta domstolens referat NJA 2012 s. 757 (nr 14). Detta innebär helt enkelt att du kan få fram en tvångsförsäljning av hela villan. Köpeskillingen kommer delas mellan dig och din mamma utifrån hur stora andelar ni har, dvs. du kommer erhålla 1/4 och din mamma 3/4 minus försäljningsomkostnader.
Din mamma kan i princip inte göra något för att hindra en sådan tvångsförsäljning. Men om det finns synnerliga skäl kan din mamma ansöka om anstånd för försäljningen, dvs. att den skjuts. Med synnerliga skäl menas exempelvis om det föreligger sådana ekonomiska förhållanden att försäljningen kan antas vara förlustbringande, alltså om det är lågkonjunktur. Men denna bedömning är restriktiv och i normalfallet så sker oftast en försäljning eftersom en delägares intresse av att upplösa samäganderätten väger tyngre än den andre delägarens intresse av att behålla den.
Sammanfattningsvis så får du bo i villan eftersom du har äganderätt till 1/4, men du kan inte tvinga din mamma att köpa din andel. Däremot kan du sälja din andel i villan alternativt ansöka om att få till stånd en tvångsförsäljning på offentlig auktion. Jag råder dig i första hand att försöka komma överens med din mamma om en lösning som passar er båda. Då sparar ni tid samt slipper onödiga kostnader som uppstår i samband med en försäljning.
Behöver du hjälp med försäljning av din andel i villan eller om en ansökan om tvångsförsäljning är du välkommen att höra av dig till mig så kan vi diskutera hur vi kan hjälpa dig på bästa sätt. Du är även välkommen att höra av dig om du tyckte något i mitt svar var oklart. Min mail är zorba.hallsten@lawline.se
Med vänlig hälsning,
