Räknas borrhål som normalt slitage?
Hej!
Jag och min sambo flyttade ut från vår förra lägenhet den 7/8 -2021 och fick i slutet på augusti månad en faktura från förra hyresvärden. Hyresvärden har skrivit att "Vi fakturerar er för skador vid avflyttning från lägenhet. Hyresgästen har orsakat ovanligt stor mängd hål under den korta tid som hyresgästen nyttjat lägenheten. Lägenheten var nymålad innan hyresgästen flyttade in."
När vi hade skickat in en skriftlig uppsägning av lägenheten så uppmanades vi att flytta ut och lämna in nycklar snarast möjligt för att en annan hyresgäst var redo att flytta in redan 13/8, trots att vi hade uppsägningstid till sista augusti. Hyresvärden meddelade oss att de gärna ville ha några dagar mellan vår utflyttning och nästa hyresgästs inflytt för att kunna spackla och måla, alltså antog vi att vi inte förväntades göra detta. Kan hyresvärden uppmana till tidigare utflytt för att kunna spackla och måla men sedan fakturera oss för spackling och målning? Utöver detta, anses borrhål som skador eller normalt slitage? Vad bör vi göra nu, ska vi betala fakturan trots orättvisan och om inte, hur går vi vidare med detta?
Tack.
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du och din sambo, efter att ha sagt upp hyresavtalet, av hyresvärden ombads att flytta ut något innan hyrestidens slut så att denne kunde ägna sig åt spackling och målning. Ni fakturerades för de utförda åtgärderna på grund av "ovanligt många borrhål" och undrar nu om inte hyresvärden borde stå för kostnaderna eftersom 1) ni anser att hyresvärden åtog sig att utföra och betala för åtgärderna eller alternativt 2) ni misstänker att borrhål är normalt slitage som ändå aldrig ska ersättas av hyresgästen. Din fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB).
Borrhål är vanligtvis normalt slitage men troligen inte i ditt fall
Det är enklast att börja med frågan huruvida borrhål är normalt slitage eller inte. Hyresgästen har en allmän vårdnadsplikt, vilket innebär att lägenheten ska vårdas väl med vad därtill hör (12 kap. 24 § 1 st. JB). Endast skador på lägenheten som hyresgästen orsakar genom eget vållande, dvs. genom vårdslöshet, ska ersättas av hyresgästen (12 kap. 24 § 1 st. JB). Skador som inte har vållats av hyresgästen ersätts således av hyresgästen, inklusive s.k. "normalt slitage" som uppstår med jämna mellanrum. Det ska tilläggas att det för bostadslägenheter inte är tillåtet att genom avtal utöka hyresgästens ersättningsplikt att gälla för andra skador än sådana som hyresgästen har orsakat genom eget vållande (12 kap. 24 § 5 st. JB). Det innebär att normalt slitage alltid ska ersättas av hyresvärden om lägenhetens ändamål är bostad.
Frågan är nu om borrhål anses vara normalt slitage eller om de istället klassas som sådana vållandeskador som hyresgästen själv ska ersätta. Högsta domstolen (HD) besvarade frågan i NJA 1987 s. 668 och uttalade att borrhål ska anses vara normalt slitage om de inte är ovanligt många, ovanligt stora eller ovanligt störande. Det innebär m.a.o. att "vanliga" borrhål som i antal, storlek eller placering inte är märkvärdiga, ska spacklas igen på hyresvärdens bekostnad.
I ditt fall beskriver du att hyresvärden motiverade fakturan med att ni enligt denne orsakade en "ovanligt stor mängd hål under den korta tid som hyresgästen nyttjade lägenheten". För det första kan konstateras att det saknas stöd i rättspraxis för att hyrestidens längd skulle vara en faktor vid bedömningen av borrhål är normalt slitage eller inte. Istället ska bedömningen göras utifrån HD:s uttalande om att borrhål är normalt slitage om inte hålen är ovanligt många, stora eller störande. Eftersom jag saknar bild eller en mer detaljerad beskrivning av hur många hål det är frågan om, är det omöjligt för mig att avgöra om ni har gjort för många, för stora eller för störande hål för att vara normalt slitage. Jag rekommenderar att ni själva avgör om ni tycker att ni har borrat för många hål i förhållande till vad som kan anses vara normalt.
Hyresvärden har inte åtagit sig att åtgärda andra borrhål än "normala" borrhål
Du beskriver att ni av hyresvärden ombads att flytta ut något tidigare så att denne skulle kunna spackla och måla. På grund av detta antog ni att ni varken förväntades att utföra spacklandet/målandet själva eller betala för det. Du undrar nu om det verkligen är okej att hyresvärden säger att han/hon ska utföra åtgärderna men att ni ändå faktureras för det. Så som jag förstår det anser du/ni att ni förstod det hela som att det fanns ett slags överenskommelse mellan er och hyresvärden om att hyresvärden skulle stå för att åtgärda borrhålen, oavsett hur stora eller många de må vara.
Som jag har beskrivit ovan är det inte möjligt för hyresgäst och hyresvärd att genom avtal utöka hyresgästens ersättningsplikt till att även omfatta normalt slitage. Däremot finns det i princip inget som hindrar ett avtal om att hyresvärden ska ersätta sådana skador som hyresgästen har orsakat som inte är normalt slitage. Att i en domstol lyckas bevisa att det mellan er fanns en överenskommelse om att hyresvärden skulle stå för spacklandet och målandet oavsett hur många eller hur stora borrhål ni efterlämnade, är högst osannolikt. Mer sannolikt är att en domstolen skulle anse att hyresvärden åtog sig att åtgärda borrhålen oavsett vad för att sedan fakturera er för arbetet på de borrhålen som går utöver normal mängd eller normal storlek.
Sammanfattning och rekommendation
Som hyresgäster är ni bara skyldiga att ersätta sådana skador ni själva har vållat till - normalt slitage ersätts alltid av hyresvärden. Eftersom det är svårt att tycka att hyresvärden ska ha lovat att stå för borrhålen oavsett dess mängd och storlek, är ni skyldiga att ersätta de borrhålen som i mängd går utöver vad som går att betrakta som normal mängd. Om hyresvärden har rätt i att ni har orsakat ovanligt många borrhål kan nog endast ni svara på.
Jag rekommenderar, för det fall att ni inte tycker att ni inte har orsakat ovanligt många borrhål, genast underrättar hyresvärden om eran ståndpunkt och bestrider fakturan. Om ni är medlemmar i Hyresgästföreningen kan de bestrida fakturan hos hyresvärden åt er. Detta kan ni också göra om ni först nu väljer att bli medlemmar. När ni har bestridit fakturan kan hyresvärden antingen välja att släppa det hela eller låta fakturan fortsätta gälla. Då hamnar den hos Kronofogden när den väl förfaller. Om fakturan hamnar hos Kronofogden ska ni även där bestrida betalningskravet som skickas ut från Kronofogden. Bestridandet sker då direkt till Kronofogden. Hyresvärden får därefter besluta sig för om saken ska överlämnas till tingsrätten eller om kravet ska skrivas av.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
