Påverkan på förstahandskontrakt av andrahandshyresgästs underlåtenhet att flytta ut
Innehavare av förstahandskontraktet har hyrt ut lägenheten i andra hand fram till 180831. Om andrahands-hyraren inte flyttar ut till sagda datum,kan förstahandshyrarens kontrakt vara ogiltigt och jag kan ta lägenheten i besiktning,även om förstahandshyraren fortsätter att betala hyran.hur skall jag bete mig,för att handla på rätt sätt?
M.V.H.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du i egenskap av hyresvärd vill veta om kontraktet mellan dig och din förstahandshyresgäst kan bli ogiltigt om andrahandshyresgästen inte fullföljer sina förpliktelser enligt kontraktet med din förstahandshyresgäst. Jag utgår från att det endast är andrahandshyresgästens kontrakt med förstahandshyresgästen som håller på att löpa ut (och alltså inte kontraktet mellan dig och förstahandshyresgästen).
Vilken lag är tillämplig?
Bestämmelser angående hyra finner man i 12 kap. Jordabalken (JB). Värt att nämnas i sammanhanget är att utgångspunkten är att det råder avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst, dessa ska alltså i princip fritt kunna bestämma vilka villkor som gäller enligt hyreskontraktet. Avtalsfriheten är emellertid underkastad begränsningen att avtalsvillkor som förhandlats fram mellan hyresvärd och hyresgäst inte får strida mot bestämmelser i 12 kap. JB - dessa bestämmelser är alltså tvingande, vilket framkommer i 12:1 JB.
Förhållandet mellan hyresvärden och andrahandshyresgästen
Eftersom att hyresvärden inte har något direkt kontraktsförhållande med andrahandshyresgästen får denne istället rikta eventuella klagomål och anspråk mot sin kontraktspart, alltså förstahandshyresgästen.
Om andrahandshyresgästen tex vanvårdar fastigheten är det förstahandshyresgästen som svarar för detta gentemot hyresvärden. Denna princip fastslås även av högsta domstolen i målet NJA 2014 s. 465.
Detta betyder emellertid även att avtalsbrott mellan andrahandshyresgästen och förstahandshyresgästen som inte samtidigt innebär avtalsbrott mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen ska lösas mellan de två kontraktsparterna, alltså mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen.
I 12:42 JB listas ett antal förhållanden som kan föranleda att hyresrätten förverkas (blir ogiltig). Av intresse för detta fall är 12:42 punkt 8. som stadgar att hyresrätten är förverkad och att hyreskontraktet kan sägas upp i förtid om hyresgästen åsidosätter en skyldighet enligt hyreskontraktet och det är väsentligt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs.
Bedömningen i ditt fall
Eftersom att det saknas kontraktsförhållande mellan dig och andrahandshyresgästen och hans/hennes kontraktsbrott gentemot förstahandshyresgästen antagligen inte innebär kontraktsbrott från förstahandshyresgästen mot dig är det inte möjligt att av den anledningen ogiltigförklara hyreskontraktet mellan dig och förstahandshyresgästen.
Om du och förstahandshyresgästen avtalat att andrahandshyresgästen ska vara utflyttad 18-08-31 finns en möjlighet att åberopa att förstahandshyresgästen åsidosatt en avtalsenlig skyldighet enligt 12:42 punkt 8. om detta inte efterlevs. Andrahandshyresgästens kontraktsbrott mot förstahandshyresgästen blir i det fallet även ett kontraktsbrott från förstahandshyresgästens sida då han enligt kontraktet med dig åtagit sig att se till att andrahandshyresgästen flyttat ut. Notera dock att det ska vara av väsentlig betydelse för dig att den avtalade skyldigheten efterlevs, vilket kan vara svårt att visa.
Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga, du är varmt välkommen att återkomma om det skulle vara något mer!
Med vänlig hälsning,
