Pantsättning av gemensamt ägd fastighet
hej, min syster och jag , samt våra 2 farbröder , äger en fastighet utan lån eller pantbrev. Jag och min syster äger 1/6, arv efter vår fars och mors bodelning våra farbröder 1/3 var. Nu vill min ena farbror låna 200 tkr med fastigheten som säkerhet, och vill att detta ska räknas av sedan då fastigheten säljs och arvet fördelas.
Hur ska ett sådant avtal se ut så att framtida arvingar skyddas?
Räcker det att vi skriver att han får ta ett lån och att det räknas bort i fördelningen sedan?
MVH
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Pantsättning
Det är endast fastighetens ägare som har rätt att pantsätta hela eller del av fastigheten. (6 kap. 1-2 § JB) Eftersom ni äger fastigheten gemensamt finns det speciella regler i Lagen om samägande (Samäganderättslagen), förutsatt att ni inte har avtalat om annat. Om en delägare vill förfoga över fastigheten i dess helhet krävs samtliga delägares samtycke. (2 § Samägandelagen) En delägare har således inte rätt att pantsätta hela fastigheten utan de andra delägarnas samtycke. Varje delägare har dock rätt att fritt förfoga över sin egen andel vilket innebär att din farbror kan pantsätta sin andel utan övriga delägares samtycke. Frågan blir därför vad fastigheten är värderad till och således om 200.000 motsvarar din farbrors andel eller om han då går utöver sin andel och pantsätter en större del av fastigheten.
Om 200.000 motsvarar din farbrors andel behöver han inte övriga delägares samtycke för pantsättningen. Ni behöver då egentligen inte heller upprätta ett avtal eftersom han endast förfogar över sin egen andel och det bör således inte påverka er eller framtida arvingar. När fastigheten säljs kommer varje delägare erhålla pengar motsvarande sin andel. Att din farbror pantsätter sin andel påverkar såldes inte er.
Om 200.000 däremot utgör en större del i fastigheten än hans andel behövs samtliga delägares samtycke. Om ni samtycker till pantsättningen kan det vara bra att reglera detta i ett skriftligt avtal. Det finns dock inga formkrav på hur detta ska upprättas men det kan vara bra att reglera vad saken gäller, datum samt alla delägares signatur. Om ni samtycker till pantsättningen skulle jag rekommendera att ni i avtalet dessutom föreskriver att det inte rör sig om en gåva av den del som överskrider hans ägandeandel. Ni bör alltså reglera att om din farbror inte betalar skulden och pantsättningen överlåts till panträttsinnehavaren är er farbror återbetalningsskyldig till övriga delägare till den del som pantsättningen överskrider hans andel.
Försäljning vid offentlig auktion
Oavsett om pantsättningen endast avser din farbrors andel eller om det avser en större del i fastigheten vill jag göra dig uppmärksam på att fastigheten kan komma att säljas på offentlig auktion. Din farbrors andel i fastigheten ägs av panträttsinnehavaren (dvs. långivaren) om din farbror inte betalar skulden. Detta innebär att panträttsinnehavaren kan gå till domstol för att få hela fastigheten såld på offentlig auktion. (6 § Samägandelagen) Detta innebär att ni kanske inte får sålt fastigheten till marknadspris. Denna reglering gäller dock oavsett om det är panträttsinnehavaren som övertar fastigheten eller inte. En delägare har alltid rätt att vända sig till domstol i fråga om försäljning på offentlig auktion. Dock kanske den risken ökar om det är en ny delägare som ni inte känner och som inte har någon koppling till fastigheten utan som endast vill ha ut sina pengar.
För att besvara dina frågor kommer det inte blir några som helst problem så länge din farbror betalar av skulden för vilken han har pantsatt del av fastigheten. Om han däremot inte betalar skulden kan det vara bra att ni har ett avtal att falla tillbaka på. Som sagt måste inte avtalet vara utformat på ett visst sätt men om ni vill ha hjälp att upprätta avtalet är ni varmt välkomna att återkomma på min mail så hänvisar jag er vidare till en jurist vid Lawlines juristbyrå.
Hoppas mitt svar besvarade era frågor och gav er klarhet i rättsläget. Om något är otydligt får ni gärna höra av er på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.
Med Vänlig Hälsning
