Påföljder vid fel på bostadsrätt
Hej,
Jag har köpt en bostadsrätt och upptäcker på tillträdesdagen att det droppar vatten under handfaten i badrummet. Det är tejpat runt om röret vilket betyder att säljaren måste ha vetat om detta. Dock har han skrivit i frågelistan att det han inte känner till några fel eller brister i lägenheten. Jag köpte lägenheten utan besiktning men borde jag inte ha blivit upplyst om detta? Jag har mailat både mäklaren och säljaren utan att få något svar. Har jag rätt att kräva ersättning och hur går jag tillväga om jag inte kan få tag på säljaren? Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du har köpt en bostadsrätt och vid tillträdesdagen upptäckt en skada på rören till handfaten i badrummet. Du har inte blivit upplyst om denna skada men har inte heller genomfört en besiktning inför köpet. Säljaren har angett att han inte känner till några fel eller brister i lägenheten men har samtidigt tejpat runt det skadade röret. Vad du undrar är om du har rätt till ersättning på grund av denna skada och hur du i sådana fall ska gå tillväga för att utkräva den.
För att besvara din fråga är det inledningsvis av betydelse att veta om bostadsrätten varit helt ny och sålts direkt från bostadsrättsföreningen eller om du har köpt bostadsrätten från en tidigare ägare. Din beskrivning ger ingen vägledning i denna fråga men med hänsyn till de givna omständigheterna kommer jag utgå ifrån att säljaren var en tidigare bostadsrättshavare. Detta innebär att reglerna i köplagen blir tillämpliga i ditt fall (se 1 § KöpL).
När föreligger fel på en bostadsrätt?
För att ha rätt till ersättning för en skada i en bostadsrätt måste man först kunna konstatera att ett fel föreligger. Så är fallet om bostadsrätten inte stämmer överens med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (18 § KöpL). Även om säljaren sålt bostadsrätten i "befintligt skick" eller med liknande förbehåll så är den felaktig om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om en brist i bostadsrätten som han måste antas ha känt till och som köparen normalt kan räkna med att bli upplyst om (19 § andra punkten KöpL). Säljaren kan med andra ord sägas ha en upplysningsplikt i förhållande till köparen. Om köparen har undersökt bostadsrätten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den får han dock inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen (20 § KöpL). Möjligheten till att åberopa ett fel i en bostadsrätt begränsas alltså i de fall en besiktning genomförts innan köpet.
Vilka påföljder kan göras gällande vid fel på bostadsrätten?
Om det föreligger ett fel på en bostadsrätt har köparen rätt till att göra påföljder gällande. En grundläggande förutsättning är då att köparen reklamerar felet inom skälig tid efter det att felet har upptäckts (32 § KöpL). Om så har skett kan köparen vidare t.ex. kräva att säljaren avhjälper felet (34 § första stycket KöpL). Om säljaren inte fullgör denna skyldighet har köparen rätt till att själv avhjälpa felet och få ersättning för reparationskostnaderna från säljaren (34 § tredje stycket KöpL).
Vad som gäller i ditt fall
I ditt fall har säljaren uppgett att han inte känner till några fel eller brister i bostadsrätten samtidigt som det faktiskt funnits en skada som han måste ha känt till. Bostadsrätten stämmer därmed inte överens med de uppgifter som säljaren lämnat till dig. Med andra ord föreligger ett fel som har varit relevant vid köpet av din bostadsrätt. Även om säljaren skulle ha friskrivit sig från ansvar för bostadsrättens skick på något sätt så skulle han ha haft en upplysningsplikt vad gäller den ifrågavarande skadan. Att du inte genomfört en besiktning inför köpet av bostadsrätten inverkar inte på bedömningen i och med att du som köpare inte har en undersökningsplikt, förutsatt att säljaren inte uppmanat dig att genomföra en sådan. Det sagda innebär att du kan kräva att säljaren lagar det skadade röret åt dig. Om du inte kommer i kontakt med säljaren kan du laga röret för egen kostnad och sedan kräva ersättning av säljaren. Viktigt är dock att du i förväg lämnar meddelande om felet till säljaren.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Vänligen,
