På vilket sätt kan jag förmånligast sälja eller ge bort mitt hus till mitt barn?
Min dotter bor i mitt hus och jag vill sälja det så förmånligt som möjligt både för henne och för mig.
Jag vill ha råd om det skall vara gåva eller försäljning och vilket pris som skall sättas.
Taxeringsvärde: 1 995 000
Köptes 2014: 2 150 000
Lån : 418 000
Uppskov : 1 075 245 (22% av detta belopp)
Hus byggt samtidigt i samma kvarter sålt 2018 för 2 995 000 (124 kvm) Mitt hus 146 kvm) samma standard.
Jag har bara ett barn så det behöver inte bli någon arvstvist.
Jag vill att försäljningen skall täcka mina lån och uppskov på sammanlagt 1 238 000.
Min dotter har på banken drygt 1 200 000.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Jag tolkar det som att du vill sälja ditt hus till din dotter till ett pris som är förmånligt för er båda på det vis att det täcker dina lån och ditt uppskov, samt att det blir billigt för henne. Jag kommer nu att gå igenom de regler som är bra att tänka på i en sådan situation.
Relevant lag för din frågeställning är följande:
Bör det ske genom gåva eller försäljning?
I Sverige har vi ingen gåvoskatt, det kostar således ingenting att få en gåva av någon, detsamma gäller för arv (8:2 IL). Därmed kostar det inte din dotter någonting att få huset i gåva utav dig. I och med att du enbart har ett barn och inga arvstvister därmed kan uppstå bör din önskan om en förmånlig försäljning eller gåva av ditt hus till din dotter inte föranleda några stora problem.
Jag har förstått det som att du vill ha betalt för de kostnader som dina lån och ditt uppskov uppgår till, vilket innebär att en ersättning bör utgå för huset. Beroende på hur stor ersättning du väljer att ta kommer det antingen att räknas som en vanlig försäljning och du får då betala eventuell kapitalvinstskatt på den eventuella vinsten försäljningen innebär eller så kan det trots ersättning räknas som en gåva rent skatterättsligt. Ifall du sätter priset för huset lägre än husets taxeringsvärde det beskattningsåret som "försäljningen" sker räknas det nämligen fortfarande som en gåva trots att du får betalt (RÅ 81 1:29). Att det rent skatterättsligt räknas som en gåva trots att du till viss del får betalt och till viss del ger bort huset handlar om att det räknas som att du huvudsakligen ger bort huset när betalningen understiger taxeringsvärdet för huset det beskattningsåret, detta synsätt går under benämningen huvudsaklighetsprincipen. På det viset kan du få betalt för dina lån och ditt uppskov och ändå slippa att betala eventuell kapitalvinstskatt.
Det viktiga för att det ska räknas som en gåva trots att viss ersättning utgår är att det finns en så kallad benefik avsikt med handlingen. Det innebär att du ska ha en vilja att ge din dotter en förmån utan krav på motprestation, det ska således finnas en gåvoavsikt bakom ditt val att sälja huset till "underpris". Utifrån det du anger i din fråga bedömer jag att en sådan gåvoavsikt finns, varav det inte bör vara några problem i ert fall. Utöver det ska transaktionen bygga på frivillighet, vilket jag också upplever att det finns enligt din frågeställning. Samt att det ska finnas en förmögenhetsöverföring från dig till din dotter. Förmögenhetsöverföringen består i ert fall av att du säljer huset till ett "underpris". Således bedömer jag att ni kan uppfylla alla krav för att det ska räknas som en gåva skatterättsligt, även om du får betalt, så länge betalningen understiger husets taxeringsvärde det beskattningsåret.
Viktiga regler att veta om ifall du väljer att sälja huset för ett pris som understiger dess taxeringsvärde och det därmed räknas som en gåva skatterättsligt:
Din dotter kommer vid en transaktion som skatterättsligt räknas som gåva att inträda i din skatterättsliga situation gälande huset, vilket kallas för kontinuitetsprincipen (44:21 IL). Det innebär att din dotter även får din anskaffningsutgift och dina förbättringsutgifter för huset. Vilket innebär att om hon säljer huset i framtiden kommer omkostnadsbeloppet att beräknas enligt de uppgifter som hon "fått" av dig. För att förklara det enkelt är omkostnadsbeloppet det som avgör huruvida hon har gått med vinst eller förlust när hon säljer huset. Skatterättsligt beräknas skatten vid en försäljning således som att du hade fortsatt att äga huset hela tiden, fast din dotter blir den som får betala den eventuella kapitalvinstskatten. Således kan man se det som att hon genom gåvan även får en latent kapitalvinstskuld som enbart realiseras ifall hon säljer huset och går med vinst. Om huset går med förlust finns det givetvis inget kapitalvinstskatt att betala. Detta innebär även att du förlorar rätten att göra skatteavdrag för eventuella renoveringar som du kan ha gjort på huset.
Utöver detta är det bra att veta att om du "säljer" huset för mer än 85% av taxeringsvärdet kan din dotter behöva betala stämpelskatt när hon ansöker om lagfart för huset även om "försäljningen" rent skattemässigt ses som en gåva.
Det är även viktigt att förstå att övertagande av eventuella lån ses som en betalning. Om ni till exempel skulle komma överens om att din dotter övertar dina lån räknas det på precis samma sätt som om hon betalt motsvarande summa i pengar.
Vilket pris borde du ta?
Jag kan omöjligt bestämma vilket pris du borde ta för ditt hus, då det är otroligt viktigt att det känns rätt för dig att "sälja" för just det priset. Enligt de förutsättningar du anger i din frågeställning rekommenderar jag dig dock att "sälja" för ett pris som understiger taxeringsvärdet för beskattningsåret, så att det kan räknas som en gåva rent skatterättsligt. På det viset kan du få betalt för dina lån och ditt uppskov samt eventuellt lite mer om du vill och ändå slippa kapitalvinstbeskattning samt att din dotter får huset för ett förmånligt pris.
Om det stämmer att taxeringsvärdet för beskattningsåret 2021 är 1 995 000 och du vill genomföra "försäljningen" i år rekommenderar jag dig därav att "sälja" för ett pris som understiger 1 995 000 men som täcker dina lån och ditt uppskov samt känns bra för dig och din dotter. För då räknas det fortfarande som en gåva så länge en frivillig gåvoavsikt finns och det blir på det viset förmånligt för er båda Om ni vill undvika att din dotter ska betala stämpelskatt bör dock priset inte överstiga 1 695 750 kr. Det exakta priset måste du dock komma överens om tillsammans med din dotter.
-Här kan du läsa mer om din stiuation på skatteverkets hemsida, bläddra ned till rubriken "huvudsaklighetsprincipen" för att läsa om det jag ovan beskrivit.
Jag hoppas du känner att du har fått svar på din fråga, om inte annat så hoppas jag på att kunna reda ut dina eventuella frågetecken på ditt uppföljande samtal som du har bokat. Jag kommer att ringa dig torsdagen den 18/3 klockan cirka 14:00, om tiden inte passar eller om du har några andra funderingar så är du varmt välkommen att mejla mig på elin.englund@lawline.se för ändamålet.
Med vänliga hälsningar
