FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt12/10/2013

Överlåtelse av hyresrätt och andrahandsuthyrning

Hej, har en fråga angående andrahandsuthyrning m.m. Min sambo och jag har flyttat ihop i ett gemensamt köpt hus och hon skall nu skriva sig där. Hennes son som är 24 år vill bo kvar i lägenheten. Fråga ett är kan jag överlåta hyreskontraktet på honom eller inte? Han har bott där tillsammans med min nuvarande sambo och hans syster de senaste 15 åren. Fråga 2 Han har nu kommit in på en 3-årig utbildning på annan ort där han har fått studentbostad. För att få studiemedel på orten verkar det som att han måste vara skriven på den nya adressen under tiden han studerar. Frågan är då om han (eller min sambo) har rätt att hyra ut lägenheten i andra hand tills dess att han har avslutat studierna?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.

Efter att ha läst din fråga är jag inte säker om det är du eller din sambo som står på kontraktet till lägenheten? Du nämner att du vill överlåta kontraktet till din sambos son, men skriver även att din sambo ska hyra ut lägenheten i andra hand. För att vara säker på att besvara din fråga så kommer jag förklara vad som gäller i de olika situationerna.  Då din fråga gäller en hyresrätt så är det jordabalken, kapitel 12 (https://lagen.nu/1970:994) som reglerar så väl överlåtelse av hyresrätten som en andrahandsuthyrning.

Gällande överlåtelse av hyresrätten så säger huvudregeln att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke (32§). Från denna huvudregel finns undantag och hyresnämnden kan, om undantagen är tillämpliga, lämna tillstånd till en överlåtelse och hyresvärden måste då rätta sig efter beslutet. Undantaget gäller om en hyresgäst, som inte längre avser bo i sin lägenhet, vill överlåta denna till någon närstående som hyresgästen varaktigt sambor med. Hyresnämnden godkänner då överlåtelsen om värden skäligen kan nöja sig med förändringen (34§). Som närstående räknas barn, föräldrar, syskon och närmare släktingar. Även den som hyresgästen bor tillsammans med och som på grund av särskilda omständigheter har kommit att stå hyresgästen särskilt nära anses närstående. För att vara samboende så ska man ha ett gemensamt hushåll och använda lägenheten gemensamt, samboendet måste ha pågått i tre år för att anses varaktigt. Ansökan om överlåtelsen måste göras i anslutning med att hyresgästen lämnar lägenheten. Personen som ska ta över kontraktet måste kunna betala hyra, samt inte anses olämplig på grund av personliga kvalifikationer, då anses överlåtelsen inte skälig för hyresvärden.

Är det din sambo som står på hyreskontraktet till lägenheten är möjligheterna att överlåta kontraktet goda.  Hon och sonen har den relation som krävs. Även tiden för samboendet är uppfyllda, då det pågått under 15 år. För att hyreskontraktet ska kunna överlåtas måste sonen och din sambo ha bott i, samt använt, lägenheten gemensamt. För att en överlåtelse ska godkännas så måste sonen kunna betala hyra samt inte anses olämplig som hyresgäst. Är hyreskontraktet ditt så är det svårare att påstå att ni har den relationen som krävs för att överlåta kontraktet då ni inte är släkt. För att du ska få överlåta kontraktet måste det föreligga omständigheter som gör att du och din sambos son har kommit varandra särskilt nära. I rättsfall så har en svärdotter kunnat beaktas som närstående. Rätten fokuserar på om parterna har utvecklat en relation jämförbar med den mellan en förälder och ett barn. Det är denna relation du måste kunna visa att ni har om du vill överlåta kontraktet. Övriga kriterier bedöms på samma sätt som om din sambo står på kontraktet men utifrån din och sonens relation. Alltså är det ditt och sonens samboende och varaktigheten av detta som ska bedömas.

Gällande andrahandsuthyrningen så får uthyrningen inte genomföras utan hyresvärdens samtycke (40§), men även här finns undantag då hyresnämnden kan godkänna en uthyrning vilken hyresvärden måste acceptera. Både studier på annan ort samt särskilda familjeförhållande är sådana undantag. Förutom förekomsten av något av dessa skäl så krävs det även att beaktansvärda skäl föreligger för att hyresnämnden ska godkänna andrahandsuthyrningen. Beaktansvärda skäl kan vara att hyresgästen vill behålla anknytningen till lägenheten. Hyresgästen ska ha påtagliga skäl att inte kunna använda lägenheten, samt måste visa att denne vill återvända till lägenheten. Ett särskilt familjeförhållande som är anledning att få tillstånd att hyra ut i andra hand är att testa att vara sambo. Eftersom du och din partner redan bott tillsammans så tror jag din partner skulle få svårt att hyra ut lägenheten i andra hand. Att sonen kan få tillstånd att hyra ut lägenheten är mer sannolikt. Detta då det är möjligt att hyra ut lägenheten vid studier.

Jag råder er att först prata med hyresvärden om situationen och försöka komma överens. Om hyresvärden inte vill godkänna en överlåtelse eller andrahandsuthyrning så kan ni vända er till hyresnämnden. Finner de att ni uppfyller vad som krävs så godkänner de överlåtelsen och andrahandsuthyrningen och hyresvärden måste då rätta sig efter detta.

Vänligen, 

Sanna LarssonRådgivare
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”