Överlåtelse av hyreskontrakt - Vad gäller?

Question

Hej,
Har ett förstahandskontrakt på lägenhet där jag inte bor och är inte mantalsskriven där. De förra fastighetsägaren godkände muntligt att en släktingfamilj får bo där, detta var för några år sen. Nu är det nya fastighetsägare/förvaltare. Vi tänkte be de nya ägarna om att överlåta kontraktet till släktingfamiljen som nu har bott i lägenheten i snart 3 år. Familjen är skötsam, har god ekonomi….
Hur ska vi enklast göra detta? Är detta brottsligt för min del?
Kan jag få någon rättslig straff? Vad kan hända mig?
Tacksam för svar.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder till oss på Lawline, 

UTREDNING

Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). 

Om du med ”överlåta” menar ”sälja” hyreskontraktet kan det vara brottsligt. I 12 kap. 65 § 1 st. JB sägs nämligen att den som begär, träffar avtal om eller tar emot en särskild ersättning för att upplåta en bostadslägenhet eller för att överlåta hyresrätten till en sådan lägenhet, döms till fängelse i högst två år. Om brottet är ringa döms till böter eller fängelse i högst sex månader. Men om du istället menar att du skulle vilja överlåta hyresavtalet genom att låta andrahandshyresgästerna ta över det mot 0 kr i ersättning är det ett förfarande som inte är olagligt. Däremot måste följande noteras. 

Huvudregeln, vilken följer av 12 kap. 32 § 1 st. JB, är att du som hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Emellertid anges i 12 kap. 34 § 1 st. JB att en hyresgäst, som inte avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom eller henne, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan också förenas med villkor. 

Kraven är således att den som ska ta över hyresgästen är närstående och varaktigt sammanboende samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Det sistnämnda kravet torde inte utgöra något problem eftersom du uppger att familjen är skötsam och har god ekonomi. Men närståenderekvisitet är nog dessvärre endast delvis uppfyllt i det här fallet. Med närstående avses typiskt sett föräldrar, barn, syskon, makar och sambor, men även andra närmare släktingar kan i förekommande fall omfattas av bestämmelsen, se exempelvis hovrättsfallet RH 2018:40 vari en kusin ansågs vara en sådan närstående person till vilken hyresavtalet kunde överlåtas. Emellertid handlar närståendekravet även om varaktig boendegemenskap, dvs. krav på att man ska ha haft ett gemensamt hushåll under en längre tid, vanligtvis i minst tre år. Detta är dock, såvitt jag kan bedöma, inte uppfyllt här varför slutsatsen blir att en överlåtelse bara är möjlig att genomföra med den nya fastighetsägarens goda vilja. 

Avslutande ord och ytterligare rådgivning

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.

Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.

Vänligen,