Överlåtelse av hyreskontrakt
Hur kan man överlåta en hyreskontrakt till en annan? Behöver inte hyresvärden godkänna ett sådant byte? Med eller utan pengar?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer först att kort redogöra för hur rättsläget ser ut och sedan ge dig några råd för hur du kan göra om du vill överlåta ett hyreskontrakt.
Hyresvärdens godkännande krävs för det mesta
Om en hyresgäst vill överlåta ett hyreskontrakt till någon annan person krävs som huvudregel hyresvärdens samtycke (godkännande). Detta står i jordabalken 12 kap. 32 §. I samma paragraf framgår även att det finns några undantag när hyresvärdens godkännande inte krävs. Dessa undantag regleras i 34-37 §. Ett exempel på när hyresvärdens godkännande inte krävs är om en hyresgäst vill överlåta ett hyreskontrakt till en närstående, alltså en släkting, som bor tillsammans med hyresgästen. I detta fall krävs istället hyresnämndens tillstånd (se 34 §). Hyresnämnden är skyldig att lämna tillstånd om överlåtelsen inte är till nackdel för hyresvärden.
I de flesta situationer krävs det alltså att hyresgästen kontaktar hyresvärden och frågar om dennes godkännande för att hyresgästen ska få överlåta hyreskontraktet till någon annan. Om hyresvärden vägrar att gå med på detta, utan någon särskild anledning, eller om hyresvärden inte lämnar något besked inom tre veckor har hyresgästen rätt att säga upp sitt hyreskontrakt (se 32 § andra stycket). Om en hyresgäst överlåter sitt hyreskontrakt utan att hyresvärden har godkänt överlåtelsen kan däremot hyresvärden säga upp hyreskontraktet med omedelbar verkan (42 § punkt 3). Detta gäller dock bara de situationer då hyresgästen var skyldig att fråga om hyresvärdens godkännande.
Hur överlåter man ett hyreskontrakt?
Det första en hyresgäst måste göra är att fråga sin hyresvärd om hen godkänner att hyresgästen vill överlåta hyreskontraktet. Om hyresvärden godkänner överlåtelsen slutar hyresgästens hyreskontrakt att gälla när överlåtelsen till den nya hyresgästen har skett. Då är det naturligtvis den nya hyresgästen som måste betala hyran osv. (se 38 §). Det är vanligt att hyresgästen och personen som vill överta hyreskontraktet träffar hyresvärden på ett möte, så att hyresvärden kan avgöra om hen vill godkänna överlåtelsen eller inte.
Om det fanns ett skriftligt hyreskontrakt kan det vara bra att anteckna att en överlåtelse har gjorts på detta, men det är inte avgörande för om överlåtelsen blir giltig eller inte. Det finns inget krav på att ett vanligt hyresavtal måste vara skriftligt, men det är alltid bra att ha ett skriftligt hyreskontrakt eftersom det annars lätt kan uppstå missförstånd osv.
Jag förstod inte riktigt vad du menade med "med eller utan pengar?", men det kostar inte någonting att överlåta ett hyreskontrakt. Det enda som ska betalas är hyran. Det är dessutom inte tillåtet för en hyresvärd att ta ut en avgift för att överlåtelsen ska få ske (se 65 §).
Hoppas att detta var till hjälp och att du har fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
