Överlåtelse av fastighet till barn - vad gäller vid gåva och försäljning till underpris?
Om vi flyttar till Portugal kan vår fastighet i Sverige skrivas över på barnen då man inte får äga någonting i Sverige eller måste den säljas till marknadspris.
Om man i god tid skriver över allting på barnen ett till två år innan flytt , vad blir kostnaden för barnen och skulle detta kunna fungera juridiskt då?
Tacksam för svar! Familjen P.
Lawline svarar
Hej, tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Vad ni kan göra är att antingen sälja fastigheten till era barn eller ge fastigheten i gåva till barnen. Det finns inget hinder mot att ni säljer fastigheten under marknadspris – ni (fastighetsägarna) kan själva sätta priset för fastigheten vid en försäljning. I båda dessa alternativa lösningar följer dock vissa konsekvenser.
En skattemässig konsekvens av att ge fastigheten i gåva är att gåvomottagaren (barnen) kommer att inträda i gåvogivarens (föräldrarnas) skattemässiga situation, detta framgår av inkomstskattelagen (IL) 44:21 och denna regel kallas för kontinuitetsprincipen. Kontinuitetsprincipen innebär att när gåvomottagaren/barnen senare säljer fastigheten kommer de att beskattas inte bara för den värdestegring som skett sedan de blev ägare till fastigheten utan även för den värdestegring som skett sedan ni (gåvogivarna) köpte fastigheten. Beskattningen av kapitalvinsten övergår alltså på gåvomottagaren. Eftersom fastigheter i regel ökar i värde med tiden kan den ökade kapitalvinstskatten ses som en ”kostnad” för barnen.
Istället för att ge fastigheten i gåva till era barn kan ni också välja att sälja fastigheten till era barn. Som ovan sagts finns inget hinder mot att sälja fastigheten till underpris dvs. sälja fastigheten till ett pris under marknadsvärde. En försäljning som sker till underpris brukar kallas "blandat fång" eftersom överlåtelsen delvis är en gåva och delvis innefattar ersättning/betalning. I praxis har man fastslagit att försäljning av fastighet till ett pris som är lägre än fastighetens taxeringsvärde innebär att överlåtelsen skall betraktas som en gåva och då uppstår alltså samma skattemässiga konsekvens som gäller vid gåva – dvs. att gåvomottagaren inträder i givarens skattemässiga situation. Vill ni undvika att kontinuitetsprincipen skall gälla bör ni vid en försäljning så fall sätta priset för fastigheten över fastighetens taxeringsvärde - då behandlas försäljningen som en vanlig avyttring och fastighetsägarna (föräldrarna) beskattas för den kapitalvinsten som uppstår.
En annan konsekvens av att ge bort en fastighet i gåva till barn eller att sälja en fastighet till underpris är att en sådan gåva anses utgöra förskott på arv, detta framgår av Ärvdabalken (ÄB) 6:1. Att gåvan (försäljning till underpris betraktas också som gåva) räknas som förskott på arv innebär helt enkelt att när arv skall fördelas efter föräldrarnas död så kommer fastighetsvärdet som barnet erhållit i gåva att räknas som om barnet redan fått en del av arvet. Om samtliga gåvomottagare är era gemensamma barn och de får lika stora delar av fastigheten, blir detta inget problem eftersom tanken bakom regeln är att alla bröstarvingar skall ärva lika stor del från sina föräldrar. Om ni däremot har särkullbarn (barn med annan partner) eller vill ge barnen olika stora delar av fastigheten bör ni tänka igenom om ni vill att gåvan skall utgöra förskott på arv eller inte. Om ni inte vill att gåvan skall utgöra förskott på arv, måste ni ange detta uttryckligen i det skriftliga gåvobrevet som ni upprättar (se nedan) eller i annat skriftligt dokument.
Juridiskt sett finns inget hinder mot sådana här typer av överlåtelser. Om ni väljer att ge fastigheten i gåva till barnen måste ni dock försäkra er om att ni upprättar ett skriftligt gåvobrev som uppfyller de formkrav som ställs enligt lag, se Jordabalken (JB) 4:29 som hänvisar till JB 4:1. Ett skriftligt gåvobrev gällande fastigheten måste skrivas för att gåvan skall bli giltig. Det är inte svårt att upprätta ett gåvobrev men om ni är osäkra på vilka uppgifter som gåvobrevet skall innehålla kan ni använda er av vår egen avtalsmall, se länk här.
Om ni har ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får ni gärna lämna en kommentar i kommentarsfältet nedan. Lycka till.