Överlåtelse av fastighet till barn - försäljning eller gåva?
Hej! Äger en fritidsfastighet medtaxeringsvärde 2016 om 309000 kr.
Vill överlåta till våra 2 söner (,finns inga särkullbarn) med 50% var.
Överväger en regelrätt försäljning med köpeskilling strax över taxeringsvärdet vilket bör ge liten reavinst för mor och far, men genererar väl en högre skatt för köparna (sönerna) den dagen de säljer..?
En av sönerna är gift och den andra sambo: vill dock att ägarandelen i fastigheten skall vara sönernas enskilda egendom.
Om ovanstående jämförs med att överlåta fasigheten som gåva, hur ser skattesituationen ut 2017?
Tacksam för era synpunkter/Med vänlig hälsning!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att göra mitt svar mer överskådligt har jag valt att dela upp svaret under två rubriker som var och en beskriver den skattemässiga konsekvensen av att överlåta fastigheten genom en försäljning respektive genom gåva.
Överlåtelse genom försäljning
Inledningsvis är det viktigt att påpeka att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet, dvs. i ert fall 309 000. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva. Ni kommer i detta fall att befinna er i samma skattemässiga situation som den som jag beskriver under den andra rubriken.
Betraktas överlåtelsen som en försäljning kommer ev. kapitalvinst att beskattas enligt 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (IL) (här). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas enligt 45 kap. 33 § IL (här).
Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (vad era söner betalar för fastigheten) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL (här). Omkostnadsbeloppet består dels av er anskaffningsutgift för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer, 44 kap. 14 § IL (här). Är resultatet positivt har ni gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten.
Man kan dessvärre inte villkora ett köp på ett sådant sätt att man gör fastigheten till förvärvarens enskilda egendom. Däremot kan era söner givetvis genom äktenskapsförord (den gifta sonen) eller samboavtal (den samboende sonen) bestämma att deras respektive andel ska vara enskild egendom/inte vara samboegendom och således tillfalla era söner vid en ev. bodelning.
Överlåtelse genom gåva
Gåvor beskattas inte enligt 8 kap. 2 § IL (här) och ni kommer således, om ni väljer att överlåta fastigheten som en gåva, inte att beskattas. Konsekvensen av att överlåtelsen sker i form av gåva blir istället att förvärvaren (era söner) inträder i er skattemässiga situation, vilket innebär att era söner vid en ev. senare försäljning av fastigheten tillgodoräknar sig er anskaffningsutgift samt de förbättringsutgifter som ni haft, se 44 kap 21 § IL. De är alltså summan av dessa som kommer att utgöra era söners omkostnadsbelopp vid beräkningen av kapitalvinsten när/om era söner avyttrar fastigheten.
För att försäkra er om att andelen i fastigheten blir era söners enskilda egendom kan detta villkor skrivas in i det gåvobrev som upprättas för överlåtelsen.
Den skattemässiga skillnaden mellan en försäljning och gåva ligger sammanfattningsvis i både vem som beskattas och beskattningstidpunkten.
Har du ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig!
Med vänlig hälsning,
