Överlåtelse av fastighet - Rättsliga fel och av säljaren i avtalet preciserade löften om avsaknaden av sådana, vad gäller?
Hej jag ska sälja en fastighet som kom i arv i kontraktet står säljare garanterar att Fastigheten inte belastas av
servitut nyttjanderätter ledningsrätter
Jag sa till mäklaren att ta bort detta då jag inte vet något om detta, men han sa att det kan slå tillbaka på mig som säljare? Hur kan denna text vara som säkerhet för mig. Köparen säger att han skriver på vad som helst.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar ditt ärende enligt följande. En fastighet, vilken du har erhållit arv, ska säljas och för ändamålet har en fastighetsmäklare anlitats. Denne har upprättat ett överlåtelseavtal i vilket köparen av dig garanteras en fastighet som inte besväras av några servitut, ledningsrätter (vilka nästan är att betrakta som servitut) eller övriga nyttjanderätter. Och detta oaktat avsaknaden av relevant kunskap hos dig. Du vill således att den ifrågavarande klausulen tas bort, men mäklaren har en annan uppfattning, och jämte det nu sagda verkar köparen såvitt jag förstår oerhört angelägen om att få förvärva fastigheten eftersom denne har uttryckt att han "skriver på vad som helst". Tillämplig lagstiftning i det här fallet följer enligt nedan.
Lag om införande av nya jordabalken (JP).
Olika typer av nyttjanderätters eventuella existens vid försäljning av fast egendom, vad gäller då i relationen mellan säljare och köpare?
Utgångspunkten i jordabalken är att fastigheter i princip säljs helt obelastade om ingenting annat följer av avtalet. Den typen av fel som det är fråga om här benämns rättsliga fel med fastighetsrättslig terminologi (4 kap. 17 § JB). För sådana föreligger det faktiskt ingen regelrätt undersökningsplikt för köparen vilket är synonymt med att säljaren måste upplysa om alla avvikelser från den ovan anförda utgångspunkten om att fastigheter säljs obelastade. Detta förutsätter dock att köparen är i god tro. Om denne av någon anledning skulle vara i ond tro (känner till eller borde ha känt till/förstått) om förekomsten av eventuella nyttjanderätter inskränks säljarens upplysningsplikt i motsvarande mån. I vissa fall kan det dock te sig som en smärre omöjlighet för en köpare att få kännedom om att specifika rättigheter belastar en fastighet och i synnerhet om det skulle röra sig om muntligt ingångna avtal. Det i mångt och mycket detta som har föranlett att säljaren presumeras (antas) känna till samtliga såväl rättsliga fel som eventuella rådighetsfel, myndighetsbeslut som begränsar köparens användning av fastigheten (4 kap. 18 § JB). Men märk väl att köparen enligt andra regler i jordabalken åläggs en långtgående undersökningsplikt avseende faktiska fel, typiskt sett fysiska fel i en fastighet (4 kap. 19 § JB). Om denne då i samband med en okulärbesiktning av objektet noterar något som kan leda till misstanke om en existerande nyttjanderätt ankommer det på köparen att ställa erforderliga frågor till säljaren för att kunna få klarhet i de rådande rättsförhållandena på fastigheten. Annars blir köparen bunden. Detsamma gäller naturligtvis om denne genom ett gravationsbevis (utdrag ur inskrivningsregistret) finner att en viss rättighet är anmärkt på detta och inskriven hos lantmätaren. I ett sådant läge skulle naturligtvis köparen få tämligen svårt att åberopa god tro.
Servitut, hur ser reglerna ut?
Inledningsvis kan det konstateras att du själv har uppgett att du inte känner till huruvida det föreligger några giltiga servitut, vilket jag tolkar som att sedvanliga (formlösa) nyttjanderätter inte åsyftas här utan rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan din arvlåtare och eventuella grannfastigheter (14 kap. 1 § JB). Ett sådant upplåts skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (din arvlåtare) i vilket bland annat ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen (14 kap. 5 § JB). I övrigt uppställs inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Det nu sagda innebär således att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt torde dock vara att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den ifrågavarande handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller de ovan nämnda formkraven har ej verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten (14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB). Men detta torde således vara relativt enkelt för dig att kontrollera via en avstämning hos lantmätaren alternativt genom ett efterhörande hos närliggande grannfastigheter. Om några av ägarna till dessa skulle hävda att det föreligger giltiga servitut menar jag att de har att svara för den faktiska bevisbördan för att så är fallet.
Notis: Jag känner av förklarliga skäl inte till hur länge eventuella servitut knutna till din fastighet äger giltighet. Värt att nämna är dock att före tillkomsten av den nya jordabalken, som förvisso är från 1970, kunde servitut upplåtas muntligt och ett sådant kan till dags dato fortfarande göras gällande (34 § JP). Men fastställande av avtalsinnehåll, bevisföring och andra dylika göromål kan emellertid bereda parterna en del flagranta problem beträffande äldre muntligt upplåtna servitut.
Och ledningsrätter, vad gäller där?
Du redan verkar vara väl förtrogen med det här begreppet och reglerna är dessutom ganska snarlika servitutsbestämmelserna i jordabalken, men vissa skillnader finns dock och mot den bakgrunden väljer jag, trots dina förmodade förkunskaper, att kort kommentera ovanstående. Ledningsrätt är en särskild typ av rättighet som ger innehavaren rätt att använda utrymme på annans fastighet för ledningar av olika slag, exempelvis för kraftnät eller telefon-, vatten- och/eller avloppsledningar (2 § LL). Det nu sagda är givetvis möjligt att få till stånd genom servitut, andra nyttjanderättsavtal eller via tvångsförfarandet expropriation. Men notera att ledningsrätter, vilka således ger innehavaren rätt att vidta relevanta åtgärder för att dra fram och bruka ledningen, ofta löper obegränsat i tiden, i motsats till servitut som inte sällan upplåts genom avtal (1 § 2 st. LL).
Den i överlåtelseavtalet intagna garantiklausulen, vilka rättsliga konsekvenser kan en sådan få?
4 kap. 19 § JB har redan berörts i den tidigare framställningen och i lagrummet (lagparagrafen) stadgas följande.
1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av lagrummets första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren anses bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad"). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa.
I enlighet med det tidigare anförda åligger det som sagt inte köparen att vidta någon undersökning beträffande rättsliga fel och 4 kap. 19 § JB tar främst sikte på faktiska fel. Men bestämmelsen kan likaledes, beroende på avtalsinnehållet, omfatta egenskaper som i normalfallet skulle vara hänförliga till de rättsliga felen. Enligt min mening och utifrån vad som framgår av din ärendebeskrivning får den i avtalet aktuella garantiutfästelsen en verkan såtillvida att klausulen per automatik skapar stora inlåsningseffekter för dig. Av avtalet följer trots allt ett uttalat löfte ifrån dig i egenskap av säljare om något som du i själva verket är mycket osäker på huruvida det stämmer. Jag menar att det mer fördelaktiga tillvägagångssättet måste vara att i görligaste mån själv försöka att utröna existensen av eventuella belastningar på din fastighet. För det fall detta skulle visa sig vara svårutrett bedömer jag att det andra och mest vettiga alternativet torde vara att i överlåtelseavtalet ta in ett förbehåll i vilket det förtydligas att du som säljare inte har någon kännedom om några nyttjanderätter, men att det inte heller utesluts att sådana kan finnas. Om behövligt mot viss justering nedåt av försäljningspriset och detta enbart för att reducera risken för framtida skadeståndsanspråk (4 kap. 12 § JB). Men givet att din köpare ämnar att "skriva på vad som helst" förefaller detta vara en mindre svårgenomtränglig mark.
SAMMANFATTNING OCH YTTERLIGARE RÅDGIVNING
Sammantaget kan följande konstateras. I fråga om rättsliga fel föreligger ingen generell undersökningsplikt för din köpare. Du har däremot som säljare en ganska så vidsträckt upplysningsskyldighet. Servitut upplåts skriftligen och formkraven måste vara uppfyllda för att servitutet ska äga giltighet. Detsamma gäller i princip ledningsrätter, men dessa gäller obegränsat i tiden. Utan en alltför stor ansträngning torde det gå att få reda på huruvida några sådana de facto finns i nuläget. Notera dock att äldre avtal om servitut, upplåtna före den nuvarande jordabalkens ikraftträdande, kan ha ingåtts muntligt och följaktligen kan göras gällande även idag. Övriga nyttjanderätter kan naturligtvis också ha ingåtts muntligen mellan din arvlåtare och dennes grannar. Dessa måste dock kunna ledas i bevis. Vidare kan mycket precis utfästelser av dig som säljare bli bindande och det gäller likaså löften om avsaknaden av rättsliga fel om dessa uttryckligen har manifesterats i avtalet.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Eftersom du har betalat för en Express24-fråga misstänker jag att du önskar en ganska så skyndsam återkoppling. Jag kommer därför att ringa redan idag fredag den 24/4 kl 17.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom till mig per mail.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
