Överlåtelse av fastighet

FRÅGA
Min sambo vill överlåta hälften av en fastighet till mig (vilken i praktiken sköts av mig) som gåva. Om jag förstått det rätt bör värdet av gåvan inte överstiga 85% av halva senaste taxeringsvärdet för att gåvogivaren skall slippa skatt - men skatten blir latent i så motto att gåvotagaren får betala den när/om fastigheten säljs. Om gåvogivaren kräver att gåvomottagaren också övertar hälften eller mer av fastighetens lån "omintetgörs" väl den skattefria gåvan? Och om fastigheten anses ha ett betydande "övervärde" utöver det enl taxeringsvärdesmetoden fastställda skattefria gåvobeloppet (vilken skillnad skulle ersättas i exempelvis en revers till gåvogivaren) så är väl även i det fallet den skattefria gåvan omintetgjord? Finns det då någon väg att lösa den här problematiken? Och vilka blir de ekonomiska realiteterna om en regelrätt överlåtelse skall ske av halva fastigheten?Fastigheten är av parterna värderad till 4,5 mkr, taxeringsvärdet 3,75 mkr och lånen är på 2,25 mkr. Vilka är fördelarna med att ev gifta sig innan överlåtelsen sker i någon form?
SVAR

Hej,

och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelse av en fastighet finns i inkomstskattelagen (IL) och i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (StL). Du hittar IL här och StL hittar du här. Vidare regleras lantmäteriets expeditions avgift i inskrivningsförordningen. Den hittar du här.

Gåva

Inkomstskattelagen

Precis som beskriver är en gåva skattefri både för mottagaren IL 8:2 och för givaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Det första som måste uppfyllas för att det skall räknas som en gåva är att givaren önskar berika mottagaren och detta av personens egna fria vilja. Jag kommer att utgå ifrån att detta är fallet för er.

Nästa steg är att fastigheten överlåts till en summa som understiger taxeringsvärdet för den delen av fastigheten som överlåts. I ert fall skulle detta vara mindre än 50% av 3.750.000 (= 1.875.000). Att huset är mycket mer värt än taxeringsvärdet påverkar inte detta – vad som hade påverkat är om marknadsvärdet understiger taxeringsvärdet.

Om transaktionen skulle räknas som en gåva så hamnar mottagaren i givarens skattemässiga situation IL 44:21. Detta innebär att mottagaren, vid en framtida försäljning, får göra samma avdrag som givaren hade fått göra om hon sålt fastigheten.

85% av taxeringsvärdet och övertagande av hälften av lånen:

Om du övertar hälften av lånen, det vill säga (2.250.000 * 0,5 =) 1.125.000, och sedan betalar 85 % av 1.875.000 (= 937.500) så är du uppe i totalt 2.062.500. Detta överstiger taxeringsvärdet för hälften av fastigheten och överlåtelsen skulle då inte räknas som en gåva. Det som du övertar av lånet ses nämligen som ersättning.

Summering:

För att transaktionen skall ses som en gåva när det gäller inkomstskattelagen måste alltså summan av det övertagna lånet och det du ger för fastigheten understiga taxeringsvärdet för den delen av huset som du köper (1.875.000).

Ett avslutande påpekande är gällande det du skriver om att du sköter fastigheten. Även detta skulle kunna ses som en ersättning för bostaden. Då jag inte har någon information om exakt hur detta ter sig så kan jag inte ta i beaktande om detta skulle ses som ersättning för en eventuell gåva.


Stämpelskatt

För att även undvika stämpelskatt krävs det, precis som du har skrivit ovan, att överlåtelsen sker till ett pris som – lite förenklat – understiger 85% av taxeringsvärdet för den delen som överlåts. I ert fall skulle det innebära – lite förenklat – att det du betalar sammanlagt med vad du övertar av lånen måste understiga 937.500 för att även undvika stämpelskatten StL 1, 4, 5, 9 & 10 §§. Dock tillkommer en expeditionsavgift för lagfarten om 825 kronor 21 § inskrivningsförordningen.


Köp

Då inköpspriset inte är angivet och inte heller eventuella förbättringsutgifter kan jag inte göra en utredningen om vad skatten skulle landa på. Men nedan kommer jag utifrån de förutsättningar jag fått försöka förklara ungefär hur det skulle komma att gå till.

Om du skulle köpa hälften av fastigheten för marknadsvärdet (4.500.000 * 0,5 = 2.250.000) så skall detta tas upp till beskattning för säljaren IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Från de 2.250.000 skall exempelvis de utgifter som säljaren haft för försäljningen IL 44:13, det som hon fått betala för den delen av fastigheten IL 44:14 och eventuella förbättringsutgifter IL 45:11-15 dras bort. Det som blir över skall sedan kvoteras till 22/30 IL 45:33 – det verkar som ni bor i fastigheten, varför jag utgår ifrån att det är en privatbostadsfastighet IL 2:8 & 13. På den summan uttas sedan en skatt om 30 % IL 65:7.

Sedan skall en stämpelskatt erläggas. Stämpelskatten landar på 15 * 2.250 = 33.750 StL 8 §. Utöver detta tillkommer den ovan nämnda expeditionsavgiften om 825 kronor enligt 21 § inskrivningsförordningen.

Konklusion

Om ni uppfyller kravet på att din sambo genom sin egen fria vilja genomför gåvan för att berika dig och att den ersättning – det vill säga den summan du ger henne kombinerat med den summan av de lånen som du övertar (och eventuellt din skötsel av huset – detta är något jag inte kan ta ställning till, men all ersättning som du ger din sambo för att köpa huset räknas till köpeskillingen) – som du ger för halva huset understiger, lite förenklat, 85% av taxeringsvärdet för delen av fastigheten som du får så är det hela skattefritt, då det räknas som en gåva.

Som du kanske observerade skiljer sig StL från IL på så sätt att gränsen i IL går vid taxeringsvärdet medans gränsen i StL går vid 85 % av taxeringsvärdet. Dock tillkommer alltid expeditionsavgiften om 825 kronor för lagfarten.

Ett giftermål skulle inte påverka beskattningen gällande gåvoresonemanget. Dock skulle ni kunna göra en bodelning inom äktenskapet. Detta kan få konsekvenser för beskattningen; en bodelning är skattefri IL 8:2. Om ni är intresserade att undersöka detta vidare råder jag er att ta hjälp av en jurist som är specialiserad på detta, då det skall genomföras på ett visst sätt. Ni kan komma i kontakt med våra samarbetspartners som är kunniga jurister på familjerättens område för hjälp med en eventuell bodelning eller annat här.

Bästa hälsningar

Mattias Olsson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll