Överlåtelse av fast egendom - Vem bär ansvar för uppkomna skador innan tillträde sker?
Hej, jag har sålt ett hus som dagen innan tillträdet drabbades av avlopps stopp. Nye ägaren tillkallade med mitt medgivande en rörmontör som spolade ledningarna. Problemet åtgärdades dock inte utan nästa dag tillkallades han och gjorde ytterligare en spolning. Inte heller gång lyckades arbetet. Dagen därpå tillkallades en annan firma som lyckades med sitt arbete. Jag har betalt för första arbetet, och anser att resten är reklamation som inte jag ska stå för. Vore tacksam för råd!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNNG
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Ditt ansvar som säljare - Vad gäller?
I 4 kap. 11 § 1 st. JB sägs att säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida. Vidare anges i lagrummets andra stycke att har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Väcks ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde är rätten till sådan talan förlorad.
Den aktuella bestämmelsen reglerar det s.k. casusansvaret, dvs. ansvaret för olyckshändelser. Enligt huvudregeln krävs antingen uppsåt (avsikt) eller oaktsamhet (vårdslöshet) samt ett orsakssamband för att någon ska bli skadeståndsskyldig. Det innebär med andra ord att rena olyckor och/eller vådahändelser i normalfallet inte utlöser något skadeståndsansvar. Men enligt den s.k. casus-mixtus-principen, vilken kommer till uttryck i 4 kap. 11 § JB, kan dock undantag göras i vissa angivna fall. Och ett exempel på just ett sådant fall är som sagt den nyss nämnda lagparagrafen.
Som säljare är du ansvarig fram till tillträdesdagen. I det här fallet uppstod problemet med avloppet innan tillträdet ägde rum och din ärendebeskrivning ger inte heller anledning att bedöma de problem som kvarstod därefter som nya, dvs. som helt frånskilda det ursprungliga stoppet. Min slutsats blir därför att du dessvärre har att svara för hela kostnaden för återställandet (spolningen) av avloppsröret. I lagtexten anges att köparen får göra avdrag på köpeskillingen, men i praktiken blir resultatet detsamma om du istället svarar för spolningen i dess helhet.
Kan spolfirman angripas? Om ja, vad gäller?
Det kan möjligen finnas skäl att rikta ett ersättningsanspråk (egentligen ett krav på avhjälpande) mot den första spolfirman precis som du själv är inne på och då enligt reglerna i konsumenttjänstlagen (KTjL). Men det ankommer i så fall på dig att göra detta. Inte köparen. I 4 § KTjL uttalas att en näringsidkare ska utföra tjänsten fackmässigt. Kravet på fackmässighet ska bedömas utifrån en objektiv måttstock och baserat på exempelvis anvisningar och beskrivningar i den aktuella branschen, dvs. på grundval av den vanligt förekommande branschpraxisen. Notera dock att en näringsidkare kan anses ha utfört en tjänst fackmässigt även om önskat resultat inte uppnås, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1973 s. 493. Se även prop. 1984/85:110 s. 157 f.
Men om fel i tjänsten kan fastställas kan vissa felpåföljder göras gällande av dig. Och enligt 9 § 1 st. 1 p. KTjL ska tjänsten anses felaktig om resultatet avviker från vad konsumenten (du) med hänsyn till 4 § (se stycket ovan) har rätt att kräva, även om avvikelsen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse. När det sedan gäller felpåföljderna kan följande anföras. Den påföljd som ligger närmast till hands är avhjälpande. I 20 § KTjL anges nämligen att konsumenten har rätt att kräva att näringsidkaren avhjälper felet om det inte medför olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten. Och avhjälpandet ska ske kostnadsfritt. Men märk väl att en reklamation måste göras ifrån din sida. Enligt 17 § 1 st. KTjL gäller att om konsumenten vill åberopa att tjänsten är felaktig ska han eller hon underrätta näringsidkaren om detta inom skälig tid efter det att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Underrättelse som sker inom två månader efter det att konsumenten märkt felet ska dock alltid anses ha skett i rätt tid.
Ovanstående betyder att du eventuellt kan kravställa den spolfirma som var på plats först och då genom ett krav på avhjälpande. Det andra besöket bör i så fall, förutsatt att det är fråga om ett fel i konsumenttjänstlagens mening, inte kosta dig någonting. Men huruvida så är fallet kan jag av förklarliga skäl inte avgöra. Det kräver en betydligt mer vittomfattande och ingående rättsutredning än vad som ges inom ramen för vår nättjänst, sannolikt även genom inhämtande av ett eller flera utlåtanden från sakkunniga i branschen för att på så sätt kunna bedöma tjänstens (spolningarnas) kvalité och fackmässighet. Det är också den typen av bevisning som ofta behöver läggas fram i domstol för det fall man (du) skulle vilja hänskjuta ärendet dit. För att även komma ifrån betalningsansvaret för det första besöket torde krävas att du häver avtalet, vilket endast är möjligt om det inträffade kan betraktas som ett väsentligt avtalsbrott ifrån firmans sida, något jag dock ställer mig tveksam till. Men om så ändå är fallet blir firman helt utan ersättning, vilket innebär att du äger rätt att få tillbaka redan erlagt belopp. Vid hävning ska parternas prestationer gå åter, 23 § 1 st. KTjL.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattnings och som svar på den huvudsakliga frågeställningen kan sägas att min bedömning är att du bär ansvaret för det inträffade i förhållande till köparen. Spolfirmans eventuella ersättningsansvar kan däremot inte besvaras entydigt utifrån den mycket begränsade information som finns tillgänglig i nuläget. Men vår byrå kan naturligtvis göra en djuplodad undersökning om så önskas.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
