Otillåten disposition av samägd fastighet
2 ägare till en fastighet ,den ena ägare1 skriver ett livslång avtal utan att ägare 2 vet om dett .gäller detta avtal ändå
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Åtgärder i samägd fastighet
Om två personer äger en fastighet tillsammans är samäganderättslagen tillämplig. Enligt 2 § erfordras samtliga delägares samtycke för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning. Det krävs alltså samtycke vid varje rättslig disposition (försäljning, uthyrning eller förfogande som innebär att äganderätten upphör eller begränsas) och vid vidtagande av förvaltningsåtgärder. Som förvaltningsåtgärd räknas bland annat renoveringar och underhåll eller andra åtgärder som utförs för egendomens vård och bevarande. En ensam delägare får undantagsvis besluta om åtgärder som är av brådskande och nödvändig natur. Det som räknas som nödvändiga och brådskande åtgärder är bl.a. åtgärder för att skydda egendomen mot förstörelse eller plötslig värdeförsämring samt åtgärder som är föreskrivna i lag eller påbjudna av myndighet.
I din fråga beskriver du att den ena fastighetsägaren ingått ett livslångt avtal utan den andra fastighetsägarens vetskap. Om detta avtal rör någon typ av rättslig disposition, exempelvis att denne hyrt ut hela eller delar av fastigheten, krävs samtycke från samtliga fastighetsägare. Eftersom samtycke ej lämnats har fastighetsägaren inte haft rätt att ingå detta avtal.
Konsekvens av otillåten disposition
Vad som händer om en delägare vidtar en åtgärd utan erforderligt samtycke regleras inte i samäganderättslagen. Istället torde lösningen på problemet lösas med stöd av avtalsrättsliga och skadeståndsrättsliga regler och principer. Utifrån avtalslagens regler skulle det kunna gå att argumentera för att det föreligger en ogiltighetsgrund som gör att avtalet inte är bindande. Alternativt kan avtalet anses icke bindande på grund av att delägaren överskridit sin behörighet (jfr 11 § 1 st. avtalslagen). Det senare förutsätter att tredje man inte varit i god tro (det vill säga att den person med vilken fastighetsägaren ingått avtalet med inte vetat eller borde vetat att det var en samägd fastighet som krävt samtliga ägares samtycke). Om den andra fastighetsägaren lidit någon skada till följd av den otillåtna dispositionen kan denne kräva ersättning för detta utifrån allmänna skadeståndsrättsliga regler.
Hoppas du fick svar på din fråga.
Med vänlig hälsning,
