Om officialservitut på förfallen brygga
Hej!
Vi äger en villa med ett officialservitut för båtplats. Grannen har låtit bryggan falla sönder och den har nu sjunkit. Vi har bott i huset i några år och vill nu köpa båt och använda vår båtplats. Grannen kommer inte att vilja köpa en ny brygga, och vill inte samarbeta i det minsta. Vilka är våra rättigheter? Är grannen skyldig att sätta dit en ny brygga, eller kan vi bygga en egen brygga att ersätta den gamla?
Till saken hör att grannen styckat av en liten del av sin fastighet där båthus (finns fortfarande) och brygga ligger. Denna avstyckade del är den del som inkluderar vårt servitut gångväg och del av bryggan. Är detta ett problem eller blir det automatiskt så att vårt officialservitut följer med avstyckningen och nu ingår i nya fastigheten? Samma fråga gäller här, kan vi bygga en ny brygga på den avstyckade fastigheten?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om servitut finns i 14 kap jordabalken (JB) och i fastighetsbildninglagen (FBL).
Allmänt om servitut
Ett servitut föreligger mellan den så kallade härskande fastigheten (den som har rätt att nyttja den andra) och den tjänande fastigheten (fastigheten som nyttjas). Servitut är förenade med äganderätten till den härskande fastigheten (14 kap 3 § JB). Detta innebär att servitutet inte ligger mellan individer, utan hör till fastigheten själv.
När det kommer till officialservitut så bildas de genom beslut från en myndighet, och gäller vanligtvis på obestämd tid. För att ändra villkoren i ett officialservitut krävs en lantmäteriförrättning, vilket innebär att Lantmäteriet utreder ärendet och tar ett beslut.
En brygga räknas normalt som tillbehör till fastighet (2 kap 1 § JB). Detta innebär att bryggan i sig som huvudregel tillhör den tjänande fastigheten.
Vilka är era rättigheter?
När det kommer till underhållsskyldighet av servitut så säger lagen att positiva skyldigheter inte får förekomma utan överenskommelse mellan ägarna av den härskande och tjänande fastigheterna (7 kap 1 § 2 st. FBL). Det måste alltså finnas ett avtal mellan er och grannen som säger att hen tagit på sig skyldigheten att underhålla/ersätta bryggan, alternativt att avtalet uttryckligen ger er rätt att själva ta hand om bryggan. Endast formuleringen "officialservitut för båtplats" ger alltså dessvärre ingen rätt att ha en fungerande brygga.
Servitutet ger er rätt att använda båtplats på bryggan som den finns enligt servitutet, men ingen rätt att se till att en sådan brygga existerar. Rätten att sköta om bryggan bibehålls av bryggans ägare. Med det sagt får ägaren av en befintlig brygga förlagd med servitut inte avsiktligt riva den om det hindrar er från att nyttja ert servitut. Om bryggan förfaller av sig själv finns tyvärr ingenting ni kan göra utan fastighetsägarens samtycke. Detta förutsätter att ett tillägg inte existerar. Finns ett sådant tillägg gäller förstås avtalsvillkoren i det.
Angående avstyckningen och servitutet
Vid avstyckning av fastighet som är belagd med servitut följer det vanligtvis med till den nya fastigheten, om själva marken för fastigheten är det relevanta för servitutet (2 kap 5 § & 10 kap 4 § FBL). Om den så kallade stamfastigheten (fastigheten som blir uppdelad) fortfarande kan fullfölja servitutet så stannar det hos denna. I ert fall lär servitutet följa med.
Servitutet upphör alltså inte vid styckning av fastighet. Beroende på om båtplatsen är placerad på den nya eller gamla fastighetens mark så är det på denna (eller båda) servitutet kommer fortsätta gälla. Undantag till detta är om något annat beslutas av Lantmäteriet, vilka har möjlighet att ta ett särskilt beslut i frågan om de vill. Ni behöver inte kontakta Lantmäteriet för att servitutet ska fortsätta gälla på den nya fastigheten.
Vad gäller?
Grannen har ingen rätt att ersätta bryggan, och ni har heller ingen rätt att bygga en egen. Om tillägg existerar som klargör att det finns ett undantag till detta så gäller dock tillägget, oavsett om det nu finns på den nya avstyckade fastigheten. Eftersom samma villkor gäller oavsett fastighet kan ni dessvärre inte heller där bygga en egen brygga utan tillstånd från fastighetsägaren.
Även om ni inte kan använda servitutet så upphör det inte att gälla. Om grannen skulle välja att fixa bryggan har ni fortfarande rätt till er båtplats där. Ni har också rätt att placera båten på området utan bryggan om så är möjligt.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vid följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på erika.redelius@lawline.se.
Vänligen,
