Om möjligheten att begränsa hyresgästens rätt att ha inneboende och om avtal om uppsägningstid
Hej!
Är en passus i ett avtal om andrahandsuthyrning av en bostadsrätt (ett rum) giltigt, om man skriver in, att andra inneboende än hen själv annat än tillfälligt d.v.s. besök över en natt eller helg, ej får förekomma?
Är ett avtal, att både bostadsrättsinnehavaren och hyresgästen har en månads uppsägningstid
vardera giltigt eller måste innehavaren av bostadsrätten alltid ha minst tre månaders uppsägningstid?
Hemmajuristen, som tacksamt tagit emot svar från tidigare frågor.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
I och med att du talar om andrahandsuthyrning av bostadsrätt förstår jag det antingen som att avtalet gäller mellan en bostadsrättsinnehavare och en hyresgäst eller mellan en hyresgäst (som hyr lägenheten av en bostadsrättsinnehavare) och en andrahandshyresgäst.
1. Avtal om att hyresgästen inte får ha besök annat än över en natt eller helg
Av 12 kap. 39 § jordabalken framgår motsatsvis att en hyresgäst har rätt att hyra ut lägenheten till annan för "ej självständigt brukande". Hyresgästen har rätt att upplåta hyresrätten annat än i de fall när en tredje man får en självständig brukningsrätt till lägenheten. Det innebär att hyresgästen har rätt att ha inneboende i lägenheten och således har rätt att ha besök i lägenheten längre än en natt eller en helg. Den här rätten kan, enligt 12 kap. 1 § 5 st, inte begränsas genom avtal. Ett avtalsvillkor om att hyresgästen inte får ha besök annat än över en natt eller en helg är därmed utan verkan.
2. Avtal om en månads uppsägningstid för såväl hyresvärd som hyresgäst
I detta fall skiljer sig mitt svar åt beroende på om det är uthyrning mellan en bostadsrättsinnehavare och en hyresgäst eller mellan en hyresgäst och en andrahandshyresgäst. I princip gäller dock att ett avtalsvillkor om en månads uppsägningstid endast är giltigt såvitt gäller hyresgästen, i och med att lagarnas bestämmelser föreskriver längre uppsägningstid för hyresvärden och för att dessa bestämmelser är tvingande till hyresgästens förmån.
a) Om avtalet gäller mellan en bostadsrättsinnehavare och en hyresgäst:
I det här fallet är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig, i och med att det, såvitt jag uppfattar det, är uthyrning av en bostadslägenhet utanför näringsverksamhet för annat än fritidsändamål (se 1 § i denna lag).
Enligt 3 § 2 st i nämnda lag får hyresgästen säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Av 2 § följer att ett avtal om kortare uppsägningstid för hyresvärden än tre månader är utan verkan.
Följaktligen har hyresvärden tre månaders uppsägningstid som inte kan avtalas bort. Ett avtal om en månads uppsägningstid gäller därmed enbart hyresgästens uppsägningstid (som visserligen även lagligen är en månad).
b) Om avtalet gäller mellan en hyresgäst till bostadsrättsinnehavaren och en andrahandshyresgäst:
I det här fallet är lagen om uthyrning av egen bostad inte tillämplig i och med att lagen, enligt 1 §, inte gäller upplåtelse av hyresrätt i andra hand. Reglerna i 12 kap. jordabalken är istället tillämpliga.
Om avtalet gäller på obestämd tid ("tills vidare") gäller enligt 12 kap. 4 § 1 st 1 p jordbalken en uppsägningstid om tre månader, om avtalet avser en bostadslägenhet. Det är inte, enligt 12 kap. 1 § 5 st jordabalken, möjligt att avtala om kortare uppsägningstid för hyresvärden än detta. Ett avtalsvillkor om en månads uppsägningstid är gäller därmed, precis som ovan sagt, endast giltigt för hyresgästen.
Om avtalet gäller på bestämd tid gäller istället 12 kap. 4 § 2 st. Om hyreskontraktet är tre månader som längst gäller en veckas uppsägningstid. I dessa fall är ett avtal om en månads uppsägningstid giltigt såväl vad gäller hyresvärden som hyresgästen. I övriga fall föreskriver lagen en uppsägningstid som är längre än en månad och då kan endast avtalas om att hyresgästen ska ha en månads uppsägningstid.
Hör gärna av dig om du har några frågor!
Vänliga hälsningar,
